Modernisierungsankündigung – Keine überzogenen Anforderungen

1 Leitsatz

Zur Beurteilung, ob bei energetischen Modernisierungen die mitgeteilten Maßnahmen Energieeinsparungen mit sich bringen, kann dem Mieter zugemutet werden, einfache eigene Berechnungen vorzunehmen und eigenständig einen Vergleich zu seinen bisherigen Kosten zu ziehen.

2 Das Problem

Die Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme wurden bereits mit der Mietrechtsreform im Jahr 2001 und dann weiter durch das Mietrechtsänderungsgesetz gesenkt. Gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 1 BGB muss lediglich die Art und der voraussichtliche Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zügen angekündigt werden. Dies bedeutet, dass eine Modernisierungsankündigung nicht jede Einzelheit der beabsichtigten Maßnahme beschreiben und nicht jede mögliche Auswirkung mitteilen muss. Die Ankündigung muss lediglich so konkret gefasst sein, dass sie dem Informationsbedürfnis des Mieters Rechnung trägt, insbesondere ihm die zureichende Kenntnis vermittelt, in welcher Weise seine Wohnung durch die geplanten Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch auswirken werden (so bereits BGH, Urteil v. 28.9.2011, VIII ZR 242/10, NZM 2011 S. 849).

In dem konkreten vom BGH entschiedenen Fall hatte der Vermieter angekündigt, eine mit einer Gasetagenheizung ausgestattete Wohnung an eine einzubauende Gaszentralheizung anzuschließen und den Gasherd durch einen Elektroherd zu ersetzen. Der Ankündigung war eine Berechnung der Energieeinsparung beigefügt, in der anhand der Werte des bisherigen und des zukünftigen Endenergieverbrauchs für das Gebäude und der Gesamtwohnfläche eine Reduktion der Verbrauchskosten um 0,08 EUR/qm ermittelt wurde.

Die Vorinstanzen hielten die Ankündigung für nicht ausreichend, da der Mieter anhand der Ankündigung die konkrete Einsparung für seine Wohnung nicht nachvollziehen könne. Erforderlich wäre eine Beschreibung des alten und des neuen Zustands, die eine vergleichende Betrachtung ermöglicht. Ferner fehle bei den Berechnungen der Energieeinsparung ein konkreter Bezug zur Wohnung.

3 Die Entscheidung

Dagegen war der BGH der Auffassung, dass sich der Bezug zur konkreten Wohnung mit den angegebenen Werten rechnerisch leicht herstellen lässt. Der Mieter kann zusätzlich anhand der mitgeteilten zukünftigen Betriebskosten für die Wärmeversorgung prüfen, welche Einsparungen er erzielen wird, wenn er diese Werte einfach mit seinen bisherigen Kosten vergleicht. Ferner war auch ein konkreter Bezug auf die tatsächliche Ausstattung der Wohnung in der Ankündigung nicht erforderlich, da nicht ersichtlich war, dass der Schnitt oder die Ausstattung der Wohnung außergewöhnlich von den restlichen Wohnungen abweicht. Dem Mieter muss es lediglich möglich sein, in groben Zügen die voraussichtlichen Auswirkungen der Umsetzung der baulichen Maßnahme auf den Mietgebrauch abzuschätzen sowie – ggf. mit sachvollständiger Hilfe – (überschlägig) vergleichend zu ermitteln, ob die geplanten baulichen Maßnahmen voraussichtlich zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führen werden.

4 Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.5.2020, VIII ZR 55/19