Modernisierungsmieterhöhung / 9.4 Ordnungswidrigkeit

Neben der gesetzlichen Vermutungswirkung, wonach Pflichtverletzungen bei Ankündigung der Durchführung einer baulichen Veränderung im Fall des § 559d Nr. 1 bis Nr. 4 BGB vermutet werden und dies zu einer Schadenersatzverpflichtung des Vermieters führen kann, wurde ein Ordnungswidrigkeitentatbestand in § 6 WiStG eingeführt. Danach handelt ordnungswidrig, wer in der Absicht, einen Mieter von Wohnraum zur Kündigung oder zur Mitwirkung an der Aufhebung des Mietverhältnisses zu veranlassen, eine bauliche Veränderung in einer Weise durchführt oder durchführen lässt, die geeignet ist, zu erheblichen, objektiv nicht notwendigen Belastungen des Mieters zu führen (§ 6 Abs. 1 WiStG). Die Ordnungswidrigkeit kann mit einer Geldbuße von bis zu 100.000 EUR geahndet werden (§ 6 Abs. 2 WiStG).

Auch diese Vorschrift soll dem Phänomen des sogenannten "Hinausmodernisierens" begegnen, da nach der Gesetzesbegründung auf angespannten Wohnungsmärkten einzelne Vermieter bauliche Veränderungen, insbesondere Modernisierungsmaßnahmen, dazu instrumentalisiert haben sollen, sich von einem oder mehreren Mietern zu trennen, denen eigentlich nicht gekündigt werden kann.^[1]

Nach Auffassung des Gesetzesgebers reichen rein zivilrechtliche Maßnahmen, beispielsweise die neu eingeführte Vermutungswirkung in § 559d BGB, nicht aus, um das Ziel, die Mieter vor Verdrängung zu schützen und Gentrifizierung einzudämmen, zu erreichen. Deshalb wurde quasi als flankierende Vorschrift der Ordnungswidrigkeitentatbestand geschaffen, auch um eine abschreckende Wirkung im Hinblick auf solche Maßnahmen des Vermieters zu erreichen.

Der Tatbestand des § 6 Abs. 2 WiStG ist ein sogenanntes Schutzgesetz im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB, sodass auch insoweit Schadensersatzansprüche des Mieters in Betracht kommen. Die Vorschrift ist ausdrücklich so gestaltet, dass derjenige ordnungswidrig handelt, der eine bauliche Veränderung schikanös (selbst) durchführt oder durchführen lässt, das heißt, hier kommt nicht nur der Vermieter selbst in Betracht, sondern auch weitere Personen, etwa Handwerker, Hausverwalter oder Makler.

Die Androhung des nicht unerheblichen Bußgelds von bis zu 100.000 EUR wird so begründet, dass ein derart hoher Bußgeldrahmen angemessen ist, um Vermieter von Entmietungen und Umwandlungen in Eigentumswohnungen oder von größeren Weiterveräußerungen abzuhalten. Außerdem liegt bei mehreren missbräuchlichen baulichen Maßnahmen in einem Haus oder in einem Gebäudekomplex jeweils nur eine Tat vor – deshalb ist maximal eine Geldbuße von bis zu 100.00 EUR möglich.

[1] Regierungsentwurf zum Mietrechtsanpassungsgesetz (MietAnpG), S. 34.