Dr. Wolf-Dietrich Deckert†
Normenkette
§ 5 Abs. 4 WEG, § 10 Abs. 1 WEG, § 15 WEG
Kommentar
1. Im Aufteilungsplan (auf den die Teilungserklärung von 1980 verweist) wurden vorliegend UG-Räume als "Hausmeisterwohnung" bezeichnet, von Anfang an allerdings nicht zu entsprechenden Wohnzwecken genutzt; eine solche Nutzung wurde auch etwa 11 Jahre später (1991) behördlich untersagt, die Nutzung als Büro jedoch unter bestimmten Auflagen gestattet.
Durch Mehrheitsbeschluss 1995 entschied nun die Gemeinschaft, die ehemalige Hausmeisterwohnung bis auf weiteres als Fahrradkeller allen Eigentümern zur Verfügung zu stellen.
In allen drei Instanzen wurde auf Anfechtung hin Beschlussungültigkeit festgestellt.
2. Bei der im Aufteilungsplan getroffenen Bezeichnung handelte es sich um eine Zweckbestimmung im Sinne des § 15 Abs. 1 WEG. Da die Teilungserklärung auf den Aufteilungsplan Bezug nahm, wurde auch dieser Gegenstand der Grundbucheintragung. Damit war von einer wirksamen Vereinbarung auszugehen mit entsprechender Bindungswirkung aller Eigentümer gem. §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 und 15 Abs. 2 WEG. Eine solche Zweckbestimmung sei nur einvernehmlich änderbar. Selbst eine jahrelange abweichende Übung könne insoweit keine Änderung herbeiführen (abgesehen von bestandskräftigen Zweckänderungs-Eigentümerbeschlüssen).
Vorliegend war die Wortwahl im Aufteilungsplan eindeutig und damit auch nicht auslegungsbedürftig. Dabei spielt es keine Rolle, dass die Räumlichkeiten aufgrund bauordnungsrechtlicher Vorschriften nicht als Wohnung genutzt werden durften; dies könne unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben allein dazu führen, dass die Miteigentümer ggf. untereinander verpflichtet wären, insofern einer Änderung der Zweckbestimmung zuzustimmen. Im vorliegenden Fall bedürfe es einer solchen Änderung aber schon deshalb nicht, weil die Räume (auch) als Büro genutzt werden könnten (lt. Behördenverfügung) und eine solche Nutzung als Büro noch der im Aufteilungsplan vorgenannten Zweckbestimmung entspreche.
3. Nach bindenden und verfahrensfehlerfrei festgestellten Tatsachen führe auch die Nutzung der Räume als Fahrradkeller zu Beeinträchtigungen für andere Eigentümer (hier: die Miteigentümerin einer Wohnung, die teilweise über den streitgegenständlichen Räumen lag), die über die durch die Nutzung als Wohnung oder Büro auftretenden Störungen und Belästigungen hinausgingen.
4. Keine außergerichtliche Kostenerstattung bei Wert des Beschwerdegegenstandes von DM 5.000,-.
Link zur Entscheidung
( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 13.06.1997, 3 Wx 491/96).
zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer
Anmerkung:
Bedeutsam erscheint mir an dieser Entscheidung, dass der Senat der Zweckbestimmung allein im Aufteilungsplan aufgrund üblicher Bezugnahme und Grundbucheintragung m.E. zu Recht Vereinbarungswirkung beimaß. Dies entspricht sicher bei gemeinschaftlichen Raumflächen der h.R.M., so dass grundsätzlich alle Eigentümer auch solche im Plan vermerkten Nutzungsgegebenheiten stets zu respektieren haben; Änderung wäre hier nur möglich über entsprechenden (bestandskräftig gewordenen) Zitterbeschluss und darüber hinaus auch nur im Falle behördlicher Nutzungsänderungsgenehmigung.
Für mich ist allerdings nicht verständlich, dass hier eine Behörde offensichtlich 1980 dort im UG Wohnräume genehmigte (bei Teilung und Abgeschlossenheitsbescheinigung), 11 Jahre später allerdings eine Wohnzwecknutzung (damit auch für einen Hausmeister) verneinte und allenfalls Nutzung dieser UG-Räume als Büro unter bestimmten Auflagen gestattete. Auch der Senat hätte m.E. erkennen können, dass eine Gemeinschaft im Regelfall kaum Interesse oder Nachfrage einer Nutzung der gemeinschaftlichen Räume als Büro haben dürfte. I.Ü. verkennt der Senat offensichtlich auch bisherige obergerichtliche Rechtsprechung (insbesondere des BayObLG), dass eben auch Büroräume in typisierender Betrachtungsweise gegenüber einer Wohnraumnutzung als nachteiliger anzusehen sind (allerdings entschieden bisher bei Sondereigentumsumwidmung). Auch im vorliegenden Fall aufgrund der eindeutigen Bezeichnungen im Aufteilungsplanbeschrieb kann m.E. nicht davon ausgegangen werden, dass solche als Hausmeisterwohnung vorgesehene und zweckbestimmte Räumlichkeiten - wohnungseigentumsrechtlich in zulässiger Weise - als Büro genutzt werden könnten; auch dies wäre m.E. nur über einvernehmliche Änderungszustimmung oder Zitterbeschluss möglich. Somit dürfte es doch in dieser Gemeinschaft zu Verpflichtungsanträgen kommen, einer Änderung der Zweckbestimmung dieser Räumlichkeiten zuzustimmen, die hinsichtlich zukünftiger Nutzung den Interessen der Gesamtgemeinschaft nach billigem Ermessen entsprechen. Dabei ist m.E. auch erneut an eine Nutzung der gemeinschaftlichen Räumlichkeiten als Fahrradabstellräume zu denken, ohne dass ich davon überzeugt wäre, dass insoweit von höherer Belastung (insbesondere Lärmbelästigung) auszugehen wäre als bei Nutzung dieser Räume nach ursprünglichen, nunmehr jedoch behördlich untersagtem Zweckbeschrieb (als Hausmeisterwohnung).