Nach Treu und Glauben ungültige Gemeinschaftsordnungsvereinbarungen

Leitsatz

(hier: zum Stimmrecht und zum Ausschluss von der Eigentümerversammlung)

Normenkette

§ 23 WEG, § 24 WEG, § 25 WEG, § 242 BGB

Kommentar

1. Der Inhalt einer Gemeinschaftsordnung als Bestandteil einer Teilungserklärung unterliegt im Rahmen des Grundbucheintragungsverfahrens der Kontrolle zumindest im Hinblick auf "offensichtliche" und "offenkundige" Verstöße gegen Treu und Glauben.

2.  Ein solcher offensichtlicher Verstoß liegt dann vor, wenn aufgrund einer Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung der Umfang des Stimmrechts eines Wohnungseigentümers erst nach erfolgter Abstimmung endgültig feststeht. Es war hier in der Gemeinschaftsordnung vereinbart, dass erst unmittelbar nach einer Abstimmung auf entsprechendes Verlangen eines Versammlungsteilnehmers oder des Verwalters die Stimmen nicht nach Köpfen, sondern nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zu bewerten seien. Das Bestehen bzw. der Umfang des Stimmrechts eines Eigentümers muss aber bereits vor der Abstimmung in der Versammlung zu dem jeweiligen Punkt der Tagesordnung zuverlässig feststellbar sein. Dies ist dann nicht mehr der Fall, wenn direkt nach der Abstimmung, quasi aus der Mitgliederversammlung selbst heraus, ein anderer Abstimmungsmodus gewählt werden kann (vgl. auch KG Berlin NJW-RR 1986, 643).

3.  Auch die Vereinbarung, wonach ein Eigentümer, der mit der Zahlung von Wohngeld mehr als einen Monat in Verzug ist, von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen werden kann, verstößt offensichtlich gegen den Grundsatz von Treu und Glauben ( § 242 BGB). Eine solche Regelung ist mit dem Zweck des WEG nicht mehr vereinbar und stellt eine zu weitgehende Eigentumsbeschränkung dar. Die Teilnahme ist nämlich ein wesentliches, aus dem Wohnungseigentum fließendes Recht, das durch die dargestellten Verstöße des Eigentümers nicht in dem genannten Umfang beschnitten werden kann (vgl. auch Weitnauer, 7. Aufl § 25 Rn. 19; LG München I, Rechtspfleger 78, 381).

Link zur Entscheidung

( LG Regensburg, Beschluss vom 01.02.1991, 5 T 377/90= NJW-RR 19/1991, 1169)

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