Nachlässigkeit ist nicht gleich Kündigungsgrund

1 Leitsatz

Die mehrfache Missachtung der dem Mieter obliegenden Reinigungs- und Mülltonnenpflichten stellt auch nach Abmahnung noch keinen hinreichenden Kündigungsgrund dar.

2 Normenkette

§§ 573, 242 BGB

3 Das Problem

Pflichtverletzungen des Mieters können den Vermieter zur ordentlichen fristgemäßen Kündigung berechtigen. Bei schwerwiegenden Pflichtverletzungen kann der Vermieter auch zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt sein.

4 Die Entscheidung

In dem vom LG Hanau entschiedenen Fall hatte der Vermieter das Mietverhältnis wegen mehrfacher Verletzung der Hausordnung, insbesondere wegen unterbliebener Reinigungsarbeiten im Treppenhaus und an der Straße ordentlich gekündigt.

Das Gericht wies daraufhin, dass eine ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB eine nicht nur unerhebliche Vertragsverletzung verlangt, der in der Gesamtwürdigung aller Umstände einiges Gewicht zukommen muss. Die Beendigung des Mietverhältnisses darf nicht außer Verhältnis zu der Pflichtverletzung stehen. Dabei würde in Literatur und Rechtsprechung auch das mehrfache Missachten der per Hausordnung auferlegten Treppenhausreinigung überwiegend als 'nicht hinreichend erhebliche Pflichtverletzung' beurteilt. Entsprechendes dürfte für Straßenreinigungsarbeiten und das Herausstellen der Mülltonnen gelten.

Nach Auffassung des Gerichts steht die erzwungene Beendigung des Mietverhältnisses zu der in Rede stehenden Pflichtverletzungen außer Verhältnis. Der Vermieter ist daher insbesondere auf eine Ersatzvornahme zu verweisen, die ihm vorliegend auch zumutbar ist. Der damit verbundene Aufwand für den Vermieter mag lästig sein, rechtfertigt für sich jedoch keine andere Beurteilung. Als geringeres Mittel ist der faktische Wechsel in die Betriebskostenumlage dem Vermieter zumutbar. Es ist zwar zutreffend, dass ohne Einverständnis des Mieters und ohne Änderung des Mietvertrags dem Mieter die Pflicht und das Recht zur Hausreinigung nicht entzogen werden kann. Ein Anspruch auf Vertragsänderung besteht nach § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben) jedoch dann, wenn es bei der Durchführung der Hausreinigung andauernd zu erheblichen Unzuträglichkeiten kommt und gerade auch der betroffene Mieter seiner Reinigungspflicht nicht ordnungsgemäß nachgekommen ist (so bereits AG Stuttgart, Urteil v. 14.5.2004, 33 C 6308/03). Die entsprechenden Kosten sind dann jedoch nicht auf alle Mieter umzulegen, sondern im Wege eines Schadensersatzanspruches nur den betreffenden Mietern anzulasten.

5 Entscheidung

LG Hanau, Beschluss v. 10.10.2022, 2 S 87/21