Nachteil: Wann liegt er vor? / 5 Hinweis

Problemüberblick

Im Fall geht es um die Frage, in welcher Art und Weise ein Wohnungseigentümer (oder Teileigentümer) einen Kfz-Stellplatz gebrauchen darf.

Fehlende Bestimmung

Haben die Wohnungseigentümer den Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums und des Sondereigentums nicht durch Vereinbarung oder Beschluss geregelt, ist für den Gebrauch eines Kfz-Stellplatzes § 14 WEG maßgeblich. Danach darf ein Wohnungseigentümer den anderen Wohnungseigentümern beim Gebrauch oder bei der Nutzung eines Kfz-Stellplatzes keinen vermeidbaren Nachteil zufügen. Ob es so liegt, muss man anhand der Umstände auslegen. Bei Kfz-Stellplätzen besteht insoweit eine Einigkeit, dass diese dem Abstellen von Fahrzeugen dienen – nicht nur von Kfz – und dass das dauerhafte Abstellen anderer Dinge verboten ist.

Bestimmung zum Gebrauch

Die Wohnungseigentümer haben die Möglichkeit, zum Gebrauch eine Vereinbarung zu treffen oder etwas zu beschließen. Im Fall haben sie sich eine "Garagenordnung" gegeben, die nichts anderes als eine Hausordnung ist bzw. die weiteren Bestimmungen zur Hausordnung ergänzt. An diese Haus-/Garagenordnung hat sich jeder Wohnungseigentümer und der Drittnutzer zu halten, wenn die Regelungen nicht unwirksam sind. Im Fall ist dem AG zuzustimmen, dass die Regelungen zum Abstellen von Gegenständen wirksam und zu beachten sind. Die Regelungen greifen u. a. nicht in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums ein. Dies gilt allerdings nicht für alle Regelungen der Garagenordnung.

Kurzüberblick:

• Ziffer 1 regelt, was auf den Kfz-Stellplätzen abgestellt werden darf. Diese Regelung ist nicht zu beanstanden.
• Ziffer 2 scheint ein Recht zu regeln, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Dinge konfiszieren darf und bestimmt zusätzlich, was ein Wohnungseigentümer zahlen soll, um das konfiszierte Gut zurückzuerhalten. Hierfür gibt es keine Beschlusskompetenz. Diese Regelung ist nichtig.
• Ziffer 3 und Ziffer 4 bestimmen wieder, was abgestellt werden darf. Diese Regelungen sind nicht zu beanstanden.
• Ziffer 5 verbietet Arbeiten am Fahrzeug. Diese Regelung ist nicht zu beanstanden.
• Ziffer 6 wiederholt § 14 WEG. Diese Regelung ist aber nicht zu beanstanden.
• Ziffer 7 wiederholt § 14 WEG. Diese Regelung ist aber nicht zu beanstanden.
• Ziffer 8 scheint eine Haftungsfreizeichnung zu sein. Hierfür gibt es keine Beschlusskompetenz.
• Ziffer 9 wiederholt § 14 WEG. Diese Regelung ist aber nicht zu beanstanden.
• Ziffer 10 wiederholt § 14 WEG. Diese Regelung ist aber nicht zu beanstanden. Allerdings ist unklar, was eine "Nähe" ist.
• Ziffer 11 verstößt gegen § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG und könnte nichtig sein.
• Ziffer 12 will für Benutzungsbeschlüsse ein Quorum einführen. Diese Regelung ist nichtig.

Was ist für die Verwaltungen besonders wichtig?

Die Verwaltung ist für die Einhaltung der Gebrauchs- und/oder Benutzungsbestimmungen der Wohnungseigentümer verantwortlich. Verstößt ein Wohnungseigentümer oder ein Drittnutzer gegen die Gebrauchs- und/oder Benutzungsbestimmungen, ist er abzumahnen. Ob die Verwaltung in einem 2. Schritt gegen das Verhalten außergerichtlich und gerichtlich vorgehen kann, bemisst sich dann an § 27 WEG und den Vereinbarungen der Wohnungseigentümer. Kann die Verwaltung nicht selbstständig handeln, muss sie die Wohnungseigentümer spätestens in einer Versammlung informieren und empfehlen, welche Schritte zu unternehmen sind. Wie dann vorgegangen wird, müssen die Wohnungseigentümer beschließen.