Nachteiligkeit der baulichen Veränderung ist abhängig von Wahrnehmbarkeit von außen; Nichtiger Mehrheitsbeschluss über bauliche Veränderung

Leitsatz

1. Nachteilige bauliche Veränderung bei von außen genereller Wahrnehmbarkeit (hier: Glaserker auf Balkon)
2. Nichtiger Mehrheitsbeschluss über eine bauliche Veränderung bei bewusstem Ausschluss eines Eigentümers

Normenkette

(§§ 14, 22, 23, 24, 43 WEG)

Kommentar

1. Für die Feststellung, ob eine bauliche Veränderung (hier: auf dem Balkon errichteter Glaserker) zu einer nicht ganz unerheblichen nachteiligen Veränderung des architektonischen Erscheinungsbilds eines Gebäudes führt, kann nicht darauf abgestellt werden, ob die Änderung aus bestimmten Positionen, etwa vom Sondereigentum des sich gestört fühlenden Wohnungseigentümers aus, sichtbar ist. Allein maßgeblich ist vielmehr, ob die Veränderung von außen her generell wahrnehmbar ist.
2. Mehrheitsbeschlüsse über die Zulässigkeit baulicher Veränderungen sind grundsätzlich nicht nichtig (vgl. BGH vom 20.09.2000, NJW 2000, 3500). Sie können nur gem. § 23 Abs. 4 und § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG im Anfechtungsverfahren für ungültig erklärt werden.
3. Ein Beschluss ist jedoch nichtig und entfaltet keine Rechtswirkung, wenn ein Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft bewusst von der Mitwirkung an der Wohnungseigentümerversammlung ausgeschlossen wurde, d.h., wenn er gar nicht zur Versammlung geladen wurde.

Link zur Entscheidung

(OLG Zweibrücken, Beschluss vom 21.11.2002, 3 W 179/02, ZfIR 1/2003, 42)

Anmerkung

Wird ein vielleicht aus Sicht der restlichen Eigentümer "unliebsamer" Eigentümer bewusst nicht zu einer Eigentümerversammlung geladen und damit von Diskussionen über einen Beschlussgegenstand und auch von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, ist tatsächlich zu fragen, ob es sich insoweit bei der Beschlussfassung nicht nur um einen formfehlerhaften und anfechtbaren Beschluss (möglicherweise mit Wiedereinsetzungsmöglichkeit bei verspäteter Kenntniserlangung des Beschlusses durch den betreffenden Eigentümer) handelt oder tatsächlich - wie entschieden - sogar von anfänglicher Beschlussnichtigkeit auszugehen ist. Zumindest bei versehentlicher Nichtladung eines Eigentümers geht wohl die herrschende Rechtsmeinung zurzeit davon aus, dass "nur" Beschlussanfechtung gerechtfertigt ist.