Nachträgliche Zuteilung bon Sondernutzungsrechten durch den teilenden Eigentümer

Leitsatz

• Begründung verdinglichter Sondernutzungsrechte

  Nachträgliche Zuordnung von Stellplatz-Nutzrechten durch den Bauträger

  Bindung einer Stellplatz-Nutzungsregelung gegenüber einem Sondernachfolger

  Anspruch auf Einräumung von Mitbesitz an gemeinschaftlicher Grundstücksfläche

Normenkette

§ 10 Abs. 2 WEG, § 158 Abs. 1 BGB, § 242 BGB

Kommentar

1. Behält sich der teilende Eigentümer in der Teilungserklärung die Begründung von Sondernutzungsrechten durch Zuweisung von Stellplatzflächen an einzelne Miteigentümer vor, so wird der Bedingungseintritt für die Entstehung verdinglichter Sondernutzungsrechte erst herbeigeführt, wenn die Zuweisung entsprechend dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgebot mit dem der Teilungserklärung beigefügten Lageplan übereinstimmt. Die Bindungswirkung gegenüber einem Sondernachfolger tritt gem. § 10 Abs. 2 WEG erst ein, wenn die Sondernutzungsrechte in den Grundbüchern der begünstigten Miteigentümer eingetragen werden.

Sondernutzungsrechte können nach verfestigter Rechtsmeinung auch dadurch begründet werden, dass die übrigen Eigentümer bereits in der Teilungserklärung vom Mitgebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen werden und sich ein teilender Eigentümer (Bauträger) vorbehält, Sondernutzungsrechte später bestimmten Miteigentümern zuzuordnen. Eine solche Regelung stellt sich im Hinblick auf die negative Komponente des Sondernutzungsrechts als aufschiebende Bedingung im Sinne des § 158 Abs. 1 BGB dar. Das Ereignis, mit dessen Eintritt der Ausschluss gemeinschaftlicher Mitbenutzung der betreffenden Gemeinschaftsfläche wirksam werden soll, ist die Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers. Mit Eintritt der Bedingung sind dann die restlichen Eigentümer (mit Ausnahme des durch die Zuordnungserklärung Begünstigten) vom Mitgebrauch des betreffenden gemeinschaftlichen Eigentums ausgeschlossen (h.M.).

Eine solche Zuordnungserklärung des Bauträgers ist Teil des Vorgangs der Begründung verdinglichter Sondernutzungsrechte, der nach materiellem Grundstücksrecht zu beurteilen ist (vgl. Senat, NJW-RR 93, 1295). Nach dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz ist es erforderlich, dass bereits in der Regelung der Teilungserklärung die Sondernutzungsrechte in ihrer Anzahl, ihrer räumlichen Lage auf dem Grundstück und in ihrer Ausdehnung näher konkretisiert werden. Eine undatierte Handskizze eines Bauträgers kann nicht als wirksame Zuordnungserklärung behandelt werden, zumal die in der Handskizze eingezeichneten Stellplätze hier in keinster Weise mit denen im Lageplan maßstäblich deckungsgleich waren. Eine Zuordnungserklärung des teilenden Eigentümers muss jedoch zwingend mit der Regelung der Teilungserklärung übereinstimmen, weil sie ausschließlich den Bedingungseintritt für die bereits in der Teilungserklärung getroffene Regelung herbeiführen kann. Vorliegend war die Zuordnungserklärung viel zu unbestimmt.

2. Die Zuordnung bedurfte auch der Eintragung in die Wohnungs- und Teileigentums-Grundbücher, um auch gegenüber einem Sondernachfolger wirksam zu werden. Wird erst durch die Zuordnungserklärung (wie oben erwähnt) der Bedingungseintritt für die Entstehung der Sondernutzungsrechte herbeigeführt, so bewirkt erst diese die Veränderung des Inhalts des Sondereigentums der einzelnen Wohnungs- und Teileigentumsrechte, während bis zu diesem Zeitpunkt die Befugnis der Miteigentümer zum gemeinschaftlichen Gebrauch fortbesteht. Nach Bedingungseintritt entstandene Sondernutzungsrechte sind in die Grundbücher der begünstigten Eigentümer im Wege der Grundbuchberichtigung einzutragen; erst dann entsteht die Bindungswirkung gegenüber Sondernachfolgern nach § 10 Abs. 2 WEG (so auch BayObLGZ 1985, 381, 386). Vorliegend fehlte es an einer solchen Eintragung im Grundbuch.

3. Ein Anspruch auf Einräumung des Mitbesitzes bzgl. der betreffenden Gemeinschaftsfläche wäre für einen Rechtsnachfolger allerdings ausgeschlossen, wenn er seinerseits verpflichtet wäre, durch rechtsgeschäftliche Erklärung an einer Bestellung von Sondernutzungsrechten für einzelne Eigentümer mitzuwirken, selbst wenn ihn dies von einer Mitbenutzung der betreffenden Grundstücksfläche ausschließen würde. Im Kern ginge es hier um einen Anspruch auf Zustimmung zur Änderung der Teilungserklärung, der nach herrschender Rechtsmeinung nur ausnahmsweise dann anerkannt wird, wenn außergewöhnliche Umstände ein Festhalten an der Teilungserklärung als grob unbillig und damit gegen Treu und Glauben verstoßend erscheinen lassen (vgl. BGH, NJW 95, 2791, 2793). Es kann offen bleiben, unter welchen Voraussetzungen allgemein ein in der Teilungserklärung aufgenommener Vorbehalt des teilenden Eigentümers zur Begründung von Sondernutzungsrechten hinreichende Grundlage für einen solchen Anspruch sein kann. Im vorliegenden Fall gab es in der Teilungserklärung nicht den geringsten Anhaltspunkt dafür, nach welchen sachlichen Maßstäben die Sondernutzungsrechte einzelnen Miteigentümern zugewiesen werden sollten. Aus dem Gemeinschaftsverhältnis kann auch keine Verpfli...