Nachweis über die Fortdauer einer Erstverwalter-Stellung bei vereinbarter Veräußerungszustimmung

Normenkette

§ 12 Abs. 1 WEG, § 26 Abs. 1, 4 WEG, § 29 GBO

Kommentar

1. Bedarf die Veräußerung des Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters (gem. Vereinbarung, § 12 WEG), so hat das Grundbuchamt nicht nur einen formgerechten Nachweis der Verwalterbestellung zu verlangen, sondern auch einen solchen Nachweis für die Fortdauerder Verwalterstellung, sofern konkrete Zweifel daran bestehen, dass die Verwaltereigenschaft bei Abgabe der Zustimmungserklärung nicht fortbestand.

Ist in einer Teilungserklärung eine Person zum Verwalter auf 5 Jahre "ab Fertigstellung der Wohnanlage" bestellt worden, so reicht die Teilungserklärung allein zum Nachweis der Verwaltereigenschaft gegenüber dem Grundbuchamt nicht aus, wenn seit dem Zeitpunkt der Beurkundung oder Beglaubigung der Teilungserklärung mehr als 5 Jahre vergangen sind.

Bei vereinbartem § 12 WEG als Veräußerungsbeschränkung ist zur Eintragung der Auflassung die Zustimmungserklärung des Verwalters erforderlich, die nach § 29 Abs. 1 S. 1 Grundbuchordnung (GBO) durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen ist, was das Grundbuchamt wegen § 12 Abs. 3 WEGvon Amts wegen zu beachten hat.

2. In gleicher Form oder in der Form des § 26 Abs. 4 WEG muss darüber hinaus nachgewiesen werden, dass diejenige Person, die die Zustimmungserklärung abgegeben hat, auch tatsächlich (noch) Verwalter der Wohnanlage ist. Dieser Nachweis kann durch öffentlich beglaubigte Teilungserklärung geführt werden. Grundsätzlich kann auch das Grundbuchamt vom Fortbestand der Verwaltereigenschaft für die vorgesehene Zeit oder bis zum Ablauf der gesetzlichen Maximalfrist von 5 Jahren ausgehen. Könnte allerdings die Verwalterstellung bei Zustimmungserklärung schon beendet sein, hat das Grundbuchamt weitere Überprüfungen anzustellen, ob der Verwalter diese Stellung noch zum Zeitpunkt der Abgabe seiner Zustimmungserklärung innehatte.

Der Beginn einer Verwalterstellung"ab dem Zeitpunkt der bezugsfertigen Herstellung" ist zwar nicht eindeutig, aber doch bestimmbar festgelegt, wobei es auf den Zeitpunkt der Herstellung der gesamten Wohnanlage ankommt, nicht auf den Zeitpunkt für die Herstellung einzelner Wohnungen.

Das Grundbuchamt kann hier formgerechten Nachweis für den Fortbestand der Verwaltereigenschaft fordern. Dies kann einmal durch eine Abnahmevereinbarung geschehen oder auch durch Vorlage einer Bescheinigung der Baubehörde über die Fertigstellung der Wohnanlage; derartige Bescheinigungen könnten auch nach Abschaffung des Schlussabnahmescheins weiterhin beantragt werden und wären dann öffentliche Urkunden mit entsprechendem Siegel- oder Stempelabdruck neben behördlicher Unterschrift. Ohne Bescheinigung der Baubehörde wäre auch die Vorlage eines den §§ 26 Abs. 4, 24 Abs. 6 WEG genügenden Protokolls über diejenige Eigentümerversammlung möglich, in der der bisherige Verwalter erneut oder ein neuer Verwalter bestellt wurde; bei Verwalterneubestellung müsste allerdings die Zustimmungserklärung der neue Verwalter abgeben.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 16.04.1991, BReg 2 Z 25/91)

zu Gruppe 4: Wohnungseigentumsverwaltung

Anmerkung:

Es empfiehlt sich, in Teilungserklärungen stets exakt den Beginn einer Erstverwaltung festzulegen, um mögliche Auslegungsstreitigkeiten über die Amtsdauer mit Folgeproblemen (wie hier zu § 12 WEG) zu vermeiden. Mangels entsprechender anfänglicher Vereinbarungen ist wohl der Beginn einer Verwalteramtszeit mit Entstehung der faktischen Gemeinschaft anzusetzen (Verwaltungsnotwendigkeit), d. h. der Besitzergreifung einer ersten fertiggestellten Sondereigentumseinheit durch einen Ersterwerber (nach Erwerbsvertrag und zu seinen Gunsten eingetragener Auflassungsvormerkung); bereits eine zweigliedrige (zweiköpfige) Gemeinschaft muß nach WEG analog verwaltet werden, nicht erst die rechtlich entstandene bzw. in Vollzug gesetzte Eigentümergemeinschaft (nach Eigentumsumschreibung des ersten Erwerbers).