NACHWEISTÄTIGKEIT - Provision auch bei Vertragsabschluss nach vertraglichem Rücktritt des "Erstkäufers"

Leitsatz

Eine die Provision rechtfertigende Nachweisleistung kann auch dann vorliegen, wenn der zwischen dem Auftraggeber und dem vom Makler nachgewiesenen Kaufinteressenten geschlossene Vertrag erst zustande gekommen ist, nachdem ein zuvor mit einem anderen Interessenten geschlossener Kaufvertrag durch Ausübung eines vertraglich vereinbarten Rücktrittsrechts gescheitert ist.

Fakten:

Der Insolvenzverwalter wollte ein Grundstück aus der Insolvenzmasse veräußer n. Er beauftragte den Makler mit dem Nachweis von Verkaufsgelegenheiten. Der Makler wies tatsächlich auch einen Interessenten nach, der Insolvenzverwalter veräußerte gleichwohl das Grundstück an ein Drittunternehmen.

Diesem war ein vertragliches Rücktrittsrecht eingeräumt worden. Da sich die Bebauungspläne dieses Drittunternehmens zerschlugen, wurde vom Rücktrittsrecht Gebrauch gemacht und der Erstinteressent hiervon in Kenntnis gesetzt. Dieser erklärte sich daraufhin bereit, den Vertrag zu übernehmen. Da nunmehr mit dem ursprünglich nachgewiesenen Interessenten tatsächlich auch der Grundstückskaufvertrag zustande gekommen war, musste dem Makler auch sein Provisionsanspruch zuerkannt werden. Zwar entsteht ein Provisionsanspruch nicht, wenn der Makler eine tatsächlich bestehende Möglichkeit zum Erwerb eines Objekts nachweist, diese Gelegenheit sich aber zerschlägt, weil der Eigentümer die Verkaufsabsicht endgültig aufgegeben oder sich für einen anderen Interessenten entschieden hat, diese Verkaufsgelegenheit dann aber später unter veränderten Umständen neu entsteht und nunmehr von dem Kunden ohne Hinweis des Maklers genutzt wird. Anders liegt der Fall jedoch, wenn der Kaufvertrag mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist. Bei einer solchen Konstellation bleibt der Kaufvertrag letztlich solange in der Schwebe, wie das Rücktrittsrecht noch ausgeübt werden kann; bis dahin ist das Objekt noch nicht endgültig vom Markt und der Verkäufer immer noch latent verkaufsbereit. Eine endgültige vertragliche Bindung wird erst zu dem Zeitpunkt begründet, in dem das Rücktrittsrecht nicht mehr ausgeübt werden kann. Dabei ist es unerheblich, ob das Rücktrittsrecht beiden Kaufvertragsparteien eingeräumt worden ist oder nur einer Partei und ob gerade die zum Rücktritt berechtigte Vertragspartei Auftraggeber des Maklers ist.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 23.11.2006, III ZR 52/06

Fazit:

Die Entscheidung ist konsequent. Denn nach ständiger BGH-Rechtsprechung entsteht auch der Provisionsanspruch des Maklers bei einem von ihm nachgewiesenen Kaufvertrag, der mit einem zeitlich befristeten, aber im Übrigen vorbehaltlosen Rücktrittsrecht vereinbart ist, erst wenn die Rücktrittsmöglichkeit verstrichen ist.