Nebenkostenabrechnung des vermietenden Wohnungseigentümers mit seinem Mieter

Normenkette

§ 28 Abs. 3, 5 WEG, § 315 BGB, § 316 BGB

Kommentar

Das Landgericht Düsseldorf hat entschieden:

1. Ist in einem Wohnraummietvertrag ein bestimmter Umlageschlüssel nicht vereinbart, ist es nicht unbillig, wenn bei vermieteten Eigentumswohnungen die Verteilung der Nebenkosten gem. Teilungserklärung erfolgt und der Mieter damit nicht anders gestellt wird als der Wohnungseigentümer.

Der Mieter einer vermieteten Eigentumswohnung kann sich durch Einsichtnahme in die Teilungserklärung, die der vermietende Wohnungseigentümer gewähren kann, von der Richtigkeit der in Ansatz gebrachten Verteilungsschlüssel überzeugen.

2. Die Parteien eines Mietvertrages stritten um Nebenkosten. Der Mieter verweigerte Zahlung der Nebenkosten, weil er den vom Vermieter gewählten Umlageschlüssel nicht nachprüfen könnte. Zwischen den Parteien war im Mietvertrag ein bestimmter Umlageschlüssel nicht vereinbart.

Die Parteien hatten in § 4 des Mietvertrages einen bestimmten Umlageschlüssel nicht vereinbart. Folglich sei es Sache der Vermieter, den Verteilungsmaßstab zu bestimmen ( §§ 315 Abs. 1, 316 BGB). Sie hätten dies getan, indem sie auf die Abrechnung der Verwalterin der Wohnanlage verwiesen hätten, die sich an der in der Teilungserklärung getroffenen Regelung ausrichtete. Es wäre Sache der Mieter gewesen, sich durch Einblick in die Teilungserklärung, die der Vermieter jederzeit gewähren könne, von der Richtigkeit der in Ansatz gebrachten Schlüssel zu überzeugen und etwaige Abweichungen substantiiert mitzuteilen. Hierzu sei nichts vorgetragen. Anhalt dafür, dass die in der Teilungserklärung vorgesehene Kostenverteilung den tatsächlichen Verhältnissen nicht gerecht werde und deshalb zu unbilligen Ergebnissen führte, sei nicht gegeben. Es sei nicht unbillig, wenn der Mieter bei der Verteilung der Nebenkosten nicht anders gestellt werde als der Eigentümer auch. Das Landgericht sehe deshalb zu Nachforschungen in dieser Richtung, die sehr kostspielig wären und das Prozessrisiko in nahezu unerträglicher Weise erhöhen würden, keinen Anlass.

Link zur Entscheidung

( LG Düsseldorf, Urteil vom 19.04.1988, 24 S 411/87, DWW 88, 21)

Zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Die Maßgeblichkeit des Verteilungsschlüssels aus der Teilungserklärung folgt aus dem Recht des Vermieters, den Verteilungsschlüssel nach billigem Ermessen zu bestimmen, wenn nicht bereits im Mietvertrag eine Vereinbarung getroffen wurde. Daraus folgt aber nicht, dass die Teilungserklärung oder etwa Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung für den Mieter bindend sind. Beschließen die Wohnungseigentümer beispielsweise eine neue Betriebskostenumlage, hat dies keine Auswirkungen auf das Mietverhältnis (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., 1988, III, Rz. 342).