Neueigentümer/Ersteher in der Zwangsversteigerung haften für nach Eigentumserwerb beschlossene Einzelabrechnungsfehlbestände

Normenkette

§ 16 Abs. 2 WEG, § 28 WEG, § 52 ZVG, § 56 ZVG

Kommentar

Der Eigentümer/Ersteher kann die nach dem Eigentumserwerb beschlossene Einzelabrechnung nicht deshalb mit Erfolg anfechten, weil Zahlungsrückstände des Voreigentümers in die Abrechnung eingegangen sind. Das Gericht beruft sich hier auf neue Rechtsprechung der Oberlandesgerichte und des BGH, die auf Zahlungsverpflichtungen des "aktuellen Wohnungseigentümers im Zeitpunkt der Beschlussfassung" abstellt (BGH, NJW 88, 1910/1911). Von der Art des Erwerbs (hier: Eigentumserwerb auf Zuschlag in der Zwangsversteigerung) hängt die Haftung des neuen Eigentümers nicht ab. Auch in der Zwangsversteigerung kann sich der Ersteher über etwaige Zahlungsrückstände des Voreigentümers kundig machen. Gerade bei der Zwangsversteigerung muss stets damit gerechnet werden, dass ein Voreigentümer, dessen Eigentum versteigert wird, seinen Zahlungsverpflichtungen nicht pünktlich nachgekommen ist. Auch mögliche Ansprüche aus gleichem Rechtsgrund gegen verschiedene Schuldner (also auch gegen den Voreigentümer) sind dem Recht nicht fremd.

Link zur Entscheidung

( LG Bielefeld, Beschluss vom 23.10.1990, 23 T 180/89= WM 11/1991, 620)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Die Entscheidung entspricht derzeit herrschender Meinung, mag sie auch gerade für "problemunkundige" Ersteher in der Zwangsversteigerung unbillig erscheinen. Im Sinne des Landgerichts haben nunmehr mehrere Oberlandesgerichte in gleicher Weise entschieden.

Auch das Amtsgericht München hat in einer Beschlussentscheidung vom 22. 11. 1991 ( AG München, Beschluss v. 22. 11. 1991, Az.: UR II 558/91 WEG/2) im gleichen Sinne beschlossen, und u. a. in den Gründen auf die Ablehnung des "werdenden Eigentümers" in der Sondernachfolge hingewiesen (BGH, NJW 83, 1615), des Weiteren auf die konsequenterweise nicht bestehende Wohngeldzahlungsverpflichtung eines solchen "werdenden Eigentümers" (BGHZ 107, 285), weiter dann abgestellt auf Rechtsgrund und Fälligkeit eines Jahresabrechnungssaldos sowie die Eigentumszeit eines Schuldners (BayObLG v. 9. 8. 1989, BayObLGZ 1989, 351 unter Aufgabe bisheriger gegenteiliger Rechtsprechung) sowie auf die weiteren konsequenten Entscheidungen des BGH v. 21. 4. 1988 (NJW 88, 1910) und v. 15. 6. 1989 (NJW 89, 3018), letztere für den Fall der Konkurseröffnung. Bejaht wurde diese Rechtsprechung dann auch vom OLG Frankfurt (DWE 90, 107), vom OLG Karlsruhe (DWE 90, 106), vom OLG Düsseldorf und vom OLG Stuttgart (NJW, RR 89, 654).

Neben allgemein anerkannter möglicher vereinbarter Gesamtschuldhaftung auch des rechtsgeschäftlichen Voreigentümers (BayObLG DWE 90, 101), schloss sich auch das BayObLG in seiner Entscheidung vom 14. 2. 1991 (BayObLGZ 91, 93) dieser h. M. an. Es sei kein Grund ersichtlich, warum auf der Basis insbesondere der vorgenannten Entscheidung des BGH (NJW 89, 3018) für den Fall der Zwangsversteigerung etwas anderes gelten solle. Die BGH-Entscheidung vom 27. 6. 1985 (NJW 85, 2717) müsse durch die neuere Rechtsprechungsentwicklung als überholt bezeichnet werden.

Auch ein Verstoß gegen die §§ 52 und 56 Zwangsversteigerungsgesetz liege hier nicht vor, da eine "Last" im vorliegenden Fall durch die Genehmigungsbeschlussfassung erst nach dem Zuschlag entstanden sei. Auch von einer in treuwidriger Weise bewusst verzögerten Beschlussfassung (angedeutet in der BGH-Entscheidung, NJW 87, 1638) könne hier nicht gesprochen werden, also auch nicht von einer Manipulation zulasten eines neuen zahlungsfähigen Schuldners, zumal ein solcher Sachverhalt weder vorgetragen noch ersichtlich sei.

Ergänzend darf ich zum letztgenannten Argument noch auf die Entscheidung des BayObLG, Entscheidung vom 9. 7. 1991, Az.: 2 Z 72/91hinweisen.

Im vorgenannten Sinne hatte auch das OLG Düsseldorf (Beschluss v. 1. 3. 1991, WM 11/91, 623, mit richtiger Anmerkung von Drasdo, vgl. derselbe in DWE 90, 105) entschieden.

[Das Entscheidungsergebnis ist bis heute höchst umstritten; vgl. zu diesen Rechtsnachfolgerhaftungsfragen auch Folgerechtsprechung, insbesondere Grundsatzentscheidung des BGH vom 30. 11. 1995 zur so genannten Abrechnungsspitze.]