Nicht ausgeführter Altbeschluss auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

1. Nicht ausgeführter Altbeschluss auf Mängelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum kann Verzugsschadensersatzanspruch eines Eigentümers gegen die restlichen Eigentümer begründen, wenn aus diesem Grund Sondereigentum unbenutzbar wurde
2. Mit Bestandskraft des Altbeschlusses tritt Verzug ein

Normenkette

§§ 280 Abs. 1, 2 und 286 Abs. 1, 2 Nr. 4 BGB

Kommentar

1. Schon 1998 wurde ein Beschluss zur Beseitigung eines Schadens am Gemeinschaftseigentum gefasst; der Beschluss gelangte allerdings nicht zur Ausführung. In der Wohnung eines Eigentümers kam es deshalb zu Nutzungsbeeinträchtigungen, sodass dieser Eigentümer 2011 gegen die "übrigen Eigentümer" Ersatz eines Verzögerungsschadens (seit 2008) einklagte. Amtsgericht und Landgericht verurteilten die "übrigen Eigentümer" entsprechend.
2. Unter Hinweis auf BGH (NJW 2012 S. 2955) wurde Verzugseintritt bereits mit Bestandskraft des Beschlusses von 1998 angenommen. Auch Erklärungen der Klägerseite im Jahr 2002 über Vorschläge in Zusammenhang mit notwendiger Sanierung bewirken nichts Gegenteiliges an der Bindungswirkung des Altbeschlusses. Ebenso ist ein Streit über die Ausführungsart der Sanierung irrelevant, da keine Umsetzung des Beschlusses zwischen 1998 und entstandenem Schadensersatzanspruch erfolgte.

Anmerkung

In seiner Anmerkung zu dieser Entscheidung (IMR) vermerkt Tauchert zu Recht, dass die restlichen Eigentümer häufig wenig Interesse zeigen, solche Beschlüsse mit Kostenfolgen umzusetzen, zumal dann, wenn sie nicht unmittelbar von einem Schadensereignis im Gemeinschaftseigentum betroffen sind. In diesem Fall hat das LG München I (Berufungsgericht) den Schadensersatzanspruch gegen die "übrigen Eigentümer" bestätigt, während es im angesprochenen BGH-Fall um eine Eigentümerklage gegen den Gesamtverband ging. Dort wurde über einen Anspruch nach § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB, d.h. Verzugseintritt ohne Mahnung, entschieden. Das Münchner Berufungsgericht setzt den Verzugseintritt bereits mit der Bestandskraft des Beschlusses an und erachtet die restlichen Eigentümer als Anspruchsschuldner (wohl auch aus gewissen Treuepflichten der Miteigentümer untereinander heraus, wie Tauchert erwähnt).

Eigentümer sollten deshalb gewissenhaft darauf achten, dass Sanierungsbeschlüsse rechtzeitig umgesetzt, notfalls hinsichtlich konkreter Art einer Sanierung sobald als möglich neuer Beschlussfassung zugeführt werden. Dies sollte umso mehr gelten, drohen einem Sondereigentümer erkennbar Folgeschäden in dessen Sondereigentum mangels Beschlussvollzug.

Der Anspruch des Klägers auf Beschlussvollzug ist auch ein solcher auf ordnungsgemäße Verwaltung im Sinne des § 21 Abs. 4 WEG, der grundsätzlich nicht verjährt. Ob ein solcher Anspruch vom klagenden Eigentümer ggf. auch gegen den beschlussvollzugsverpflichteten Verwalter geltend gemacht wurde, lässt der in IMR kurz erwähnte Sachverhalt nicht erkennen. Der eingeklagte Schadensersatzanspruch gegen die übrigen Eigentümer dürfte jedenfalls – beginnend mit Eintritt des Folgeschadens im Sondereigentum des Klägers – zum Zeitpunkt der Geltendmachung 2011 nicht verjährt gewesen sein.

Die Verurteilung der restlichen Eigentümer (entgegen einer Haftung der Gesamtgemeinschaft als Verband etwa auch nach § 278 BGB für Fehlverhalten des Verwalters) hat hier für den Kläger den Vorteil, keinen Eigenanteil des Schadens leisten zu müssen.

Letztlich kann vorliegend auch eine mögliche Regresshaftung des Verwalters entstanden sein, der bekanntlich primärverantwortlich die gesetzlich zwingende Pflicht besitzt, Beschlüsse auszuführen (§ 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG). Wäre ein gefasster Sanierungs-Grundlagenbeschluss im Detail noch nicht zur Ausführung geeignet, hätte er zumindest kurzfristig das Sanierungsthema auf die Tagesordnung einer neuerlichen Versammlung setzen müssen.

Link zur Entscheidung

LG München I, Urteil vom 07.11.2013, 36 S 16560/12 WEG