Nichtiger Beschluss bei Eingriff in dingliches Sondernutzungsrecht (hier: Pkw-Einstellplätze)

Normenkette

§ 15 WEG, § 22 Abs. 1 WEG

Kommentar

1. Einem Teileigentümer (Laden, Gaststätte) waren zur ausschließlichen Sondernutzung 26 Pkw-Stellplätze vor dem Haus zugeordnet. Dessen ungeachtet beschlossen Eigentümer einstimmig zum Thema "Vermietung der Parkflächen vor dem Haus":

"Die Parkplätze sollen an Bewohner vermietet werden. Die Parkfläche soll gesichert werden; geeignete Maßnahmen werden mitdem Beirat abgestimmt. Die Miete beträgt 15 DM je Platz monatlich. Die Erlöse sollen einer Sonderrücklage zugeführt werden."

Als Folge dieses Beschlusses wurde an der Zufahrt zu den Einstellplätzen eine Schranke errichtet. Der Teileigentümer verlangte von den Eigentümern die Beseitigung dieser Schranke, was jedoch abgelehnt wurde. Das Amtsgericht lehnte den Erlass einer einstweiligen Anordnung auf Schrankenöffnung im Hinblick auf den Eigentümerbeschluss ab, so dass der Teileigentümer daraufhin selbst die Schranke beseitigen ließ.

Im neuerlichen Verfahren sollte der Teileigentümer verpflichtet werden, die seinerseits entfernte Schranke wieder zugunsten der Wohnungseigentümergemeinschaft zu errichten. Das AG gab dem Antrag statt, das LG wies allerdings unter Aufhebung der amtsgerichtlichen Entscheidung den Antrag zurück. Die Rechtsbeschwerdeinstanz bestätigte die landgerichtliche Meinung.

2. Der Teileigentümer habe durch die Entfernung der Schranke nicht in unzulässiger Weise in Gemeinschaftseigentum eingegriffen. Die für seine Einheiten geschaffenen Stellplätze stünden ihm zur dinglichen Sondernutzung zu, so dass die Schrankenerrichtung durch die Gemeinschaft als unzulässige bauliche Veränderung und als verbotene Eigenmacht ihm gegenüber zu werten sei, sodass er sich auch durch Entfernung der Schranke erwehren durfte; die Errichtung der Schranke sei auch nicht durch den angefochtenen Beschluss von 1988 gedeckt.

Vorliegend habe die Gemeinschaft in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums eingegriffen; zwar sei das Sondernutzungsrecht kein dingliches Recht mit gesetzlich umschriebenem Inhalt. sondern nur eine Gebrauchsregelung im Sinne des § 15 WEG (vgl. OLG Düsseldorf, Entscheidung v. 6. 4. 1994, Az.: 3 Wx 534/93= ZMR 94, 376, 377), ein ausschließliches Sondernutzungsrecht z.B. an einem Pkw-Abstellplatz stehe aber wirtschaftlich dem Sondereigentum nahe (auch wohnungswerterhöhend). Ein Teileigentümer sei auch auf Parkplätze für Kunden seiner Mieter/Pächter angewiesen. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer, der ein solches Sondernutzungsrecht gleichsam beseitige, sei nichtig. Hinzu komme, dass durch einen Beschluss (wie hier 1988 gefasst) auch die Rechte von Grundpfandgläubigern beeinträchtigt werden könnten, sodass er schon wegen der fehlenden Zustimmung dieser Gläubiger unwirksam sei (h.M).

3. Auch außergerichtliche Kostenerstattung bei Beschwerdegegenstandswert von 4.000 DM.

Link zur Entscheidung

( OLG Düsseldorf, Beschluss vom 11.01.1995, 3 Wx 148/94)

Zu Gruppe 3: Begründung, Erwerb und Veräußerung; Umwandlung