Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietspiegel in Niedersachsen: teilweise keine Basis zur Schätzung der üblichen Marktmiete. Einheitsbewertung auf den 1. Januar 1992
Nachgehend
Tenor
Unter Änderung des Einheitswertbescheides vom 23.07.1996 wird der Einheitswert auf den 01.01.1992 auf 83.800 DM festgesetzt.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten tragen die Beteiligten zu je 1/2.
Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte darf die Zwangsvollstreckung der Kläger wegen der Kosten gegen Sicherheitsleistung in Höhe der zu erstattenden Kosten abwenden, es sei denn, die Kläger erbringen vorher Sicherheit in gleicher Höhe.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Streitig ist der Einheitswert des von den Klägern (Kl.) mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in H.
Der Beklagte (Bekl.) hat mit dem im Klagverfahren geänderten Einheitswertbescheid vom 23.07.1996 den Einheitswert für das o.g. Grundstück des Kl. auf 96.200 DM festgesetzt. Bei dieser Festsetzung ist der Bekl. davon ausgegangen, daß die Quadratmetermiete für das sehr gut ausgestattete, frei finanzierte Einfamilienhaus der Kl. entsprechend der Mietspiegelgruppe V g 4,67 DM/qm betrage. Gegen die Höhe dieser Quadratmetermiete wenden sich die Kl. mit der Klage.
Das Gericht hat das Haus der Kl. in Augenschein genommen. Dabei wurde Einigkeit erzielt, daß das Haus in die Ausstattungsgruppe V – sehr gute Ausstattung – des vom Bekl. aufgestellten Mietspiegels gehört.
Zur Begründung ihrer Klage tragen die Kl. vor, der vom Bekl. gewählte Mietansatz von 4,67 DM/qm sei völlig unrealistisch. Sowohl bei einer Berechnung der Miete auf den 01.01.1964 nach Kostengesichtspunkten als auch unter Anwendung des bundesweit gültigen Mietpreisindex ergebe sich eine Miete von unter 3,00 DM/qm.
Auch ein Vergleich zu den Mieten mit der 15 km vom Bekl. entfernt liegenden Großstadt B. zeige, wie unrealistisch der Mietansatz des Bekl. sei. Die Mieten in B. seien von 3,00 DM für Wohnungen mit schlechter Wohnlage bis zu 4,50 DM für Wohnungen in der besten Wohnlage gestaffelt.
Schließlich weiche der Mietansatz des Bekl. von dem anderer Finanzämter, die ebenfalls wie der Bekl. im Einzugsbereich von B. liegen, erheblich ab. In die Zuständigkeit des Finanzamts (FR) S. z. B., gehöre der Ort K., der von Größe und lage mit dem Ort H., in dem ihr Wohnhaus gelegen sei, vergleichbar sei. Die von jenem FA angesetzte Miete in der Ausstattungsgruppe V g betrage jedoch lediglich 3,20 DM/qm.
Die Kl. beantragen,
unter Änderung des Einheitswertbescheides vom 23. Juli 1996 den Einheitswert nach einer Jahresrohmiete von 3,50 DM/qm monatlich inklusive Zuschlag für Schönheitsreparaturen festzusetzen.
Der Bekl. beantragt,
die Klage abzuweisen,
hilfsweise die Revision zuzulassen.
Der Bekl. meint, der von ihm angewendete Mietwert von 4,67 DM/qm sei realistisch. Zwar habe es auf den Stichtag 01.01.1994 in seinem Bezirk keine freifinanzierten und vermieteten Einfamilienhäuser der Baujahre 1963 und früher gegeben. Den von ihm angesetzten wert habe er wie folgt ermittelt:
Aus dem Mietspiegel ergebe sich für sehr gut ausgestattete Häuser, die grundsteuerbegünstigt seien, eine durchschnittliche Quadratmetermiete von 3,62 DM. Hierzu sei ein Betrag von 0,21 DM/qm hinzuzurechnen, was 6 % der in Gruppe V e enthaltenen Miete entspreche. Denn bei dem Haus der Kl. handele es sich um ein Einfamilienhaus.
Darüber hinaus sei ein weiterer Betrag von 0,84 DM der Mietspiegelmiete der Gruppe V e hinzuzurechnen, was 22 % entspreche. Nach Untersuchungen der Oberfinanzdirektion (OFD) übersteige die Marktmiete für freifinanzierte Wohnungen die Kostenmiete für grundsteuerbegünstigte Wohnungen um 25 v.H., so daß ein Zuschlag von 22 v.H. auf jeden Fall angemessen sei. Diese Positionen zusammengerechnet ergeben für das Haus der Kl. eine Miete von 4,67 DM/qm ohne Schönheitsreparaturen.
Daß der von ihm angesetzte Wert realistisch ist, rechtfertigt sich auch aus folgender Berechnung: Er habe anhand von sieben dem Haus der Kl. vergleichbaren Objekten die durchschnittliche Miete für grundsteuerbegünstigte Wohnungen des Baujahres 1963 mit 4,46 DM/qm ermittelt. Rechne man zu diesem Wert noch den Einfamilienhauszuschlag und berücksichtige den Umstand, daß freifinanzierter Wohnraum keinen Mietpreisbindungen unterliege, so sei die Spiegelmiete nicht zu beanstanden.
Wegen des weitergehenden Vorbringens wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die beigezogenen Einheitswertakten des Bekl. unter der Steuernummer … Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet. Der Einheitswert für das Einfamilienhaus der Kl. in H., war von 96.200 DM um 12.400 DM auf 83.800 DM zu reduzieren.
Der festgesetzte Einheitswert ergibt sich aus § 76 Abs. 1 Nr. 4 Bewertungsgesetz (BewG) in Verbindung mit §§ 78 Satz 2, 79 Abs. 2, 80 BewG.
Nach diesen Vorschriften ist der Einheitswert von Einfamilienhäusern grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermi...
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