Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietspiegel in Niedersachsen tlw. keine Basis zur Schätzung der üblichen Marktmiete. Einheitsbewertung auf den 1. Januar 1993 für das Grundstück H.-Weg 19 in H.
Nachgehend
Tenor
Unter Rufhebung des Einspruchsbescheids vom 13.07.1994 wird der Einheitswertbescheid vom 20.04.1993 geändert und der Einheitswert für das Grundstück H.-Weg 19 in auf den 01.01.1993 auf 69.800 DM festgesetzt.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 3/4 und der Beklagte zu 1/4.
Das Urteil ist für den Kläger wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.
Der Beklagte kann diese Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung eines Geldbetrages in Höhe der an den Kläger zu erstattenden Kosten abwenden, sofern der Kläger nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe Leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Tatbestand
Streitig ist der Einheitswert des mit einem Einfamilienhaus bebauten Grundstücks in H., H. Weg 19, das der Kläger (Kl.) in 1992 erworben hat.
Der Beklagte (Bekl.) hat mit Einheitswertbescheid vom 20.04.1993 den Einheitswert für das o.g. Grundstück des Kl. auf 79.500 DM festgesetzt. Bei dieser Festsetzung ist der BekL. davon ausgegangen, daß die Quadratmetermiete für das gut ausgestattete, frei finanzierte Einfamilienhaus des Kl. entsprechend der Mietspiegelgruppe IV g 3,85 DM/qm betrage.
Gegen die Höhe dieser Quadratmetermiete wendet sich der Kl. mit der Klage.
Das Gericht hat das Haus der Kl. in Augenschein genommen. Dabei ist Einigkeit erzielt worden, daß das Haus in die Ausstattungsgruppe IV – gute Ausstattung – des vom BekL. aufgestellten Mietspiegels gehört.
Zur Begründung seiner Klage trägt der Kl. vor, daß die vom Finanzamt (FA) dem Mietansatz zugrunde gelegten Vergleichsmieten unzutreffend seien. Insbesondere sei das FR nicht in der Lage, Vergleichsobjekte zu benennen.
Auch habe das FR einen falschen Mietspiegel und einen unzutreffenden Vervielfältiger der Einheitsbewertung zugrunde gelegt. Sein Haus befinde sich im Stadtgebiet von H. und es sei der Mietspiegel der Stadt H. und nicht der der Gemeinde I. zugrunde zu Legen.
Der Kl. beantragt,
daß der durch den Einheitswertbescheid vom 20.04.1993 festgelegte Einheitswert in Gestalt der Einspruchsentscheidung vom 13.07.1994 von 79.500 DM auf 42.834 DM reduziert wird.
Der Bekl. beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Bekl. hält an der im Mietspiegel für frei finanzierten Wohnraum mit guter Ausstattung festgelegten Quadratmetermiete von 3,85 DM/qm fest. Zwar habe es auf den Stichtag keine oder nur sehr wenige frei finanzierte Wohnungen der Ausstattungsklasse IV in seinem Bezirk gegeben, so daß er gezwungen gewesen sei, die Quadratmetermiete zu schätzen. Diese Schätzung sei zutreffend. Denn er habe in Anlehnung an von der Oberfinanzdirektion Hannover (OFD) ermittelte Richtsätze die in der Mietspiegelspalte IV g ausgewiesenen Miete durch einen Zuschlag auf die in der Mietspiegelspalte IV e ermittelten Kostenmiete für steuerbegünstigten Wohnraum ermittelt, der zwischen 25 und 30 % Liege.
Die Rüge des Kl., er habe einen falschen Mietspiegel und einen falschen Vervielfältiger der Einheitsbewertung zugrunde gelegt, gehe fehl. Hinsichtlich des anzuwendenden Mietspiegels sei auf die Verhältnisse zum 01.01.1964 abzustellen. Hätte der Kl. zum 01.01.1964 sein Haus dort errichtet, wo es jetzt steht, wäre es in der Gemeinde I. belegen, einem Ort mit damals unter 2.000 Einwohnern.
Hinsichtlich des Vervielfältigers weist der BekL. auf § 80 Bewertungsgesetz (BewG) hin, wonach bei Umgemeindungen nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt der auf die Jahresrohmiete anzuwendende Vervielfältiger weiterhin nach der Einwohnerzahl zu bestimmen sei, die für den betroffenen Gemeindeteil im Hauptfeststellungszeitpunkt maßgebend gewesen sei. Da der Ortsteil I. erst im Zuge der Gebiets- und Verwaltungsreform von 1974 in die Stadt H. umgemeindet worden sei, betrage der Vervielfältiger, wie von ihm angesetzt, 13,0.
Wegen des weitergehenden Vorbringens der Beteiligten wird auf die zwischen den Beteiligten gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die beigezogenen Einheitswertakten des BekL. unter der Steuernummer … Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die Klage ist zum Teil begründet. Der Einheitswert für das Einfamilienhaus des Kl. in H., H.-Weg 19, war von 79.500 DM auf 69.800 DM zu reduzieren.
Der festgesetzte Einheitswert ergibt sich aus § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG in Verbindung mit §§ 78 Satz 2, 79 Abs. 2, 80 BewG.
Nach diesen Vorschriften ist der Einheitswert von Einfamilienhäusern grundsätzlich im Ertragswertverfahren zu ermitteln. Grundlage dieser Wertermittlung ist die Jahresrohmiete, vervielfacht mit dem sich aus § 80 BewG ergebenden Vervielfältiger, der hier 13 beträgt. Soweit der Bekl. diesen Vervielfältiger rügt, ist der Einwand ungerechtfertigt. Es wird insoweit unter Hinweis auf § 80 Abs. 1 Satz 4 BewG auf die zutreffenden Ausführungen des BekL. verwiesen.
Die Jahresrohmiete ist bei Gebäuden, di...
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