vorläufig nicht rechtskräftig
Revision zugelassen durch das FG
Entscheidungsstichwort (Thema)
Bedarfsbewertung im Vergleichswertverfahren
Leitsatz (redaktionell)
- Wohnungseigentum ist grds. im Vergleichswertverfahren zu bewerten.
- Grundlage sind vorrangig die von den Gutachterausschüssen i.S.d. §§ 192 f. BBauG mitgeteilten Vergleichspreise.
- Die Anwendung des Immobilien – Preiskalkulators der Gutachterschüsse Niedersachsen ist nicht ausreichend.
Normenkette
BewG § 183Abs. 1; BewG § 198
Streitjahr(e)
2009
Tatbestand
Streitig ist, ob der Beklagte den Grundstückswert zutreffend festgestellt hat.
Mit notariellem Übergabevertrag vom 26. … 2009 erhielt die Klägerin einen hälftigen Miteigentumsanteil an dem Wohnungseigentum … in Z, das durch Teilungserklärung aus einem Zweifamilienhaus hervorgegangen ist.
Mit Schreiben vom 2. Februar 2010 bat die Schenkungsteuerstelle um Ermittlung des Grundbesitzwertes für Zwecke der Schenkungsteuer.
Nach Aufforderung reichte die Klägerin eine Erklärung zur Feststellung des Bedarfswerts ein.
Im Rahmen des Feststellungsverfahrens nutzte der Beklagte für seine Ermittlungen den Immobilien-Preis-Kalkulator (IPK) der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen (GAG). Ausweislich einer Informationsbroschüre der GAG, Blatt 50 und 51 Klageakte, handelt es sich beim IPK um einen Internetservice der Gutachterausschüsse in Niedersachsen. In der Broschüre erläutern die GAG:
„Die Immobilienpreiskalkulation dient der Ermittlung eines ungefähren Preisniveaus und soll dem Nutzer als Anhalt für eine grobe Einschätzung des Immobilienwertes dienen. Sie ersetzt kein Verkehrswertgutachten und kann nicht als Grundlage für eine qualifizierte Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch verwendet werden. Es handelt sich hierbei auch nicht um eine Auskunft aus der Kaufpreissammlung.”
Weiter führt die Broschüre aus:
„Was Sie noch wissen sollten
Der Immobilienpreiskalkulator basiert auf Marktmodellen (Vergleichsfaktoren), die durch die Gutachterausschüsse in Niedersachsen aus der Kaufpreissammlung mit Hilfe mathematisch-statistischer Verfahren (multiple Regression) ermittelt werden. Die Marktmodelle werden in den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse jährlich veröffentlicht. Die aus der Kaufpreissammlung abgeleiteten Vergleichsfaktoren beschreiben die Einflüsse unterschiedlicher Parameter wie Lage (Bodenrichtwert), Baujahr, Wohnfläche und gegebenenfalls Grundstücksgröße auf den Immobilienpreis. Sofern von den Gutachterausschüssen weitere Einflussgrößen untersucht und ausgewertet wurden, sind diese mit Durchschnittswerten berücksichtigt. Die Kalkulation erfolgt auf Grundlage der Vergleichsfaktoren und der Angaben des Nutzers ohne Kenntnis der spezifischen Besonderheiten des Objekts. Das Objekt wird nicht in Augenschein genommen und die angegebenen Objektdaten werden nicht überprüft. Die Kalkulation unterstellt Standardobjekte in einem durchschnittlichen Unterhaltungszustand. Besondere Verhältnisse der Immobilie wie z. B. Denkmalschutz, Lage in einem Sanierungsgebiet, rechtliche Beschränkungen, bauliche Verbesserungen, Instandhaltungs- und Instandsetzungsdefizite sowie sonstige individuelle Merkmale des Grundstücks und des Gebäudes können im Rahmen des Online-Services nicht berücksichtigt werden.”
In der Bewertungsakte befindet sich folgender mit „Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen - Immobilien-Preis-Kalkulator” überschriebener Ausdruck vom 29. Juli 2010:
„Auskunft über das Preisniveau einer Immobilie mit folgenden Daten:
Objektart: |
Eigentumswohnung |
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Bodenrichtwert: |
160 €/qm, |
W III 1,0 |
Gemeinde: |
Z, Stadt |
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Baujahr: |
1991 |
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Straße: |
… |
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Wohnfläche: |
135 qm |
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Das mittlere Preisniveau der Immobilie beträgt: XXX.XXX €.
Das ermittelte Preisniveau der Immobilie ist unverbindlich. Es bezieht sich auf ein mit den obigen Eingabedaten typisiertes Grundstück (Boden- und Gebäudewert)…
Das Preisniveau der Immobilie gilt für ein durchschnittliches Objekt im normalen Unterhaltungszustand. Weitere wertbeeinflussende Besonderheiten in Zustand und Ausstattung des Gebäudes sowie in der Lage des Grundstücks sind nicht erfasst und können ebenso wie weitere wertbeeinflussende Merkmale (z. B. auf einem Grundstück ruhende Rechte und Belastungen) zu einem vom obigen Wert abweichenden Preisniveau führen.
Die durchgeführte Berechnung ist keine Verkehrswertermittlung nach § 194 Baugesetzbuch; sie erfolgt ohne eine örtliche Besichtigung allein auf der Grundlage der oben genannten Eingabedaten.”
Vergleichspreise oder Vergleichsfaktoren hatte der Beklagte beim zuständigen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Z (GAG Z) nicht angefragt.
Mit Bescheid über die gesonderte Feststellung des Grundstückswerts zum Besteuerungszeitpunkt 27. … 2009 (Grundstückswertbescheid) vom 2. August 2010 stellte der Beklagte für das streitige Objekt einen Grundstückswert in Höhe von XXX.XXX € fest, wovon 1/2 auf die Klägerin übertragen worden seien. Dem Bescheid war als Anlage die Auskunft des IPK beigefügt.
Gegen den Bescheid legte die ...