Notar im Wohnungseigentum (WEMoG) / 4 Einzelfälle aus dem Bereich des Wohnungseigentums

4.1 Begründung von Wohnungseigentum

Gesetzlich vorgesehen ist für die Begründung von Wohnungseigentum die vertragliche Aufteilung unter den Miteigentümern nach § 3 WEG und die einseitige Teilungserklärung nach § 8 WEG, die zum Regelfall geworden ist. Beide Regelungen müssen notariell beurkundet werden.

4.1.1 Aufteilungsvertrag

Vom Notar zu prüfende Voraussetzung für eine vertragliche Begründung von Wohnungseigentum ist, dass alle Beteiligten Miteigentümer des betreffenden Grundstücks sind. Im Aufteilungsvertrag können die Miteigentumsanteile verändert werden, sodass eine Bindung des Sondereigentums an einen Miteigentumsanteil möglich wird, weil mit der Begründung des Wohnungseigentums eine neue Rechtsform begründet wird.

Durch die Aufteilung wird das dingliche Recht des jeweiligen Miteigentumsanteils durch Einräumung des Sondereigentums geändert. Als dinglicher Vertrag bedarf er der Form der Auflassung^[1] und der Eintragung ins Wohnungsgrundbuch. Die Aufteilung muss in Anwesenheit aller Beteiligten und vor einem Notar erklärt und von diesem beurkundet werden. Eine Gemeinschaftsordnung muss hierin nicht zwingend geregelt sein. Ohne sie gelten die Bestimmungen der §§ 10 ff. WEG.

Hinweis

Wohnungsgrundbuch

Bei der Ersteinräumung entsteht das Wohnungsgrundbuch nur, wenn sämtliche gebildeten Wohnungseinheiten im Grundbuch eingetragen sind.^[2]

[1] § 4 WEG i. V. m. §§ 873, 925 BGB.

[2] BayObLG, Beschluss v. 20.4.2000, 2Z BR 22/00, NZM 2000 S. 665.

4.1.2 Einseitige Teilungserklärung § 8 WEG

Soll ein Grundstück gemäß § 8 WEG in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, muss der Notar eine Teilungserklärung des oder der Eigentümer protokollieren und beurkunden. Vor der Beurkundung muss der Notar prüfen, ob die Wohnungen abgeschlossen sind.^[1]

Hinweis

Abgeschlossenheitsbescheinigung

Hierzu muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde, oder falls von der Landesregierung durch Rechtsverordnung bestimmt, von einem öffentlich bestellten oder anerkannten Sachverständigen für das Bauwesen vorliegen, die mit dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung übereinstimmen muss.^[2]

Die Teilung wird wirksam mit Anlegung aller Wohnungsgrundbücher. Ab diesem Zeitpunkt ist nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG die Eigentümergemeinschaft entstanden. Sind außer dem oder den aufteilenden Eigentümern noch Erwerber vorhanden, aber noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, werden diese gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem teilenden Eigentümer gemäß § 8 Abs. 3 WEG als Eigentümer fingiert, wenn sie einen Anspruch gegen den teilenden Eigentümer auf Übertragung von Sondereigentum haben, dieser Anspruch im Grundbuch durch Auflassungsvormerkung gesichert ist und ihnen die Räume des Sondereigentums übergeben worden sind.

Hinweis

Einseitige Änderung der Teilungserklärung

Soll die Teilungserklärung von dem Eigentümer einseitig geändert werden, kann dies beim Notar nur bis zum Wirksamwerden der Teilung bzw. solange die Wohnungseigentumsrechte noch in einer Hand vereinigt sind, wirksam erklärt und beurkundet werden.

Regelmäßig sieht der notarielle Kaufvertrag vor, dass der Erwerber dem Verkäufer die Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung noch nachträglich erteilt, insbesondere soweit dies aufgrund baurechtlicher Erfordernisse nötig wird. Mit der Eintragung einer Auflassungsvormerkung bedarf die Änderung einer Teilungserklärung der Zustimmung des Erwerbers.^[3]

[1] §§ 3 Abs. 2, 7 Abs. 4 Satz 2 WEG.

[2] § 7 Abs. 4 WEG.

[3] BayObLG, Beschluss v. 24.6.1993, 2Z BR 56/93, DNotZ 1994 S. 223.

4.1.3 Aufteilungsplan

Prüfen bzw. klären muss der Notar, ob zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag^[1] bzw. der Teilungserklärung^[2] eine Identität besteht. Deshalb wird in den Verträgen jeweils auf die Nummer des Sondereigentums in den Aufteilungsplänen Bezug genommen.

Praxis-Beispiel

Bezug auf Nr. des Sondereigentums

91,67/1.000 Miteigentumsanteil verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im OG rechts sowie einem Kellerraum, im Aufteilungsplan mit Nr. 4 bezeichnet.

Entscheidend ist, dass eine Identifizierbarkeit gegeben ist. Probleme ergeben sich dadurch, dass der Aufteilungsplan in der Regel von einem Techniker gemacht wird, der von den Regelungen des Wohnungseigentumsrechts nur eine vage Vorstellung hat. Hierdurch werden oft Bestandteile, die zwingendes Gemeinschaftseigentum sind, dem Sondereigentum zugewiesen. Da die Aufteilung auch nach der Grundbucheintragung insoweit teilweise unwirksam wäre, muss der Notar die Angaben überprüfen und eine Änderung verlangen, die den WEG-Bestimmungen entspricht.

Praxis-Tipp

Zuweisungen noch als Einzeleigentümer prüfen

Der Erstverwalter sollte überprüfen, ob die Zuweisungen in der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan übereinstimmen bzw. die Urkunden andere Unstimmigkeiten aufweisen. Solange die Wohnungseigentumsrechte sich noch in einer oder wenigen Händen befinden, lassen sich Unklarheiten einfacher beseitigen.

[1] § 3 WEG.

[2] § 8 WEG.

4.1.4 Gemeinschaftsordnung

Bei der Formulierung sollte der Notar differenzieren, um welche Art von Wohnanlage es sich handelt. Geht es um eine Großanlage, kann es über die Lastenverteilu...