Notar im Wohnungseigentum (WEMoG) / 4.1.5 Änderungen der Teilungserklärung

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.^[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaftsordnung.

Soll die Teilungserklärung ohne die genannten Voraussetzungen geändert werden, müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen. Wird eine Änderung der durch die Aufteilung festgelegten Eigentumsverhältnisse beabsichtigt, reicht eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nicht aus. Vielmehr verlangt § 4 WEG hierfür die Form der Auflassung, also die Eintragung im Grundbuch.^[2] Eine hierfür vorweggenommene Zustimmung oder Ermächtigung in der Gemeinschaftsordnung reicht nicht aus, da sie nicht mit bindender Wirkung für die Rechtsnachfolger als Inhalt des Sondereigentums vereinbart und in das Grundbuch eingetragen werden kann.

Will nur ein Eigentümer ein bestehendes Wohnungseigentum in mehrere Einheiten unterteilen, so reicht seine – notariell beurkundete – Erklärung gegenüber dem Grundbuch aus, wenn das Eigentum teilungsfähig ist.^[3] Wesentlich ist, dass es sich hierbei nur um das Sondereigentum des Eigentümers handelt und dieses vollständig erfasst ist, da die Unterteilung sonst unwirksam ist.^[4]

Achtung

Keine Umwandlung von Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum bzw. Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum

Insbesondere darf kein Sondereigentum zu Gemeinschaftseigentum bzw. Gemeinschaftseigentum zu Sondereigentum umgewandelt werden, da hierfür die Zustimmung aller Eigentümer erforderlich wäre. Hierauf hat der beurkundende Notar zu achten und gegebenenfalls hinzuweisen.

Von Bedeutung ist die Auswirkung einer Unterteilung auf das Stimmrecht der Wohnungseigentümer. Veräußert der Wohnungseigentümer sein unterteiltes Wohnungseigentum, ist dies ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer zulässig, wenn sich dadurch an der Stimmkraft der anderen Wohnungseigentümer nichts ändert.^[5] Im günstigsten Fall hat der beurkundende Notar diesen Fall in der Teilungserklärung bereits vorausgesehen und geregelt. Ist dies nicht der Fall, muss nach der Stimmrechtsregelung in der Gemeinschaft unterschieden werden.

Ist ein Stimmrecht nach Kopfteilen vorgesehen, ist das Stimmrecht nach Bruchteilen auszuüben.^[6] Gilt hingegen ein Stimmrecht nach Miteigentumsanteilen, ergeben sich keine Probleme, da in diesem Fall das Stimmrecht in Höhe des Miteigentumsanteils auf den Erwerber übergeht.

Praxis-Tipp

Zusätzliche Prüfung der Stimmrechtsregelung durch den Verwalter

Hat ein Teil- bzw. Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum unterteilt und/oder dieses veräußert, sollte der Verwalter sich die notariellen Urkunden zur Verfügung stellen lassen und überprüfen. Vorsorglich sollte er sich die Teilungserklärung ansehen und gegebenenfalls die konkreten Auswirkungen auf die Stimmrechtsregelung mit dem Notar erörtern.

Will ein Eigentümer zwei Wohneinheiten vereinen, ist dies ohne Zustimmung der anderen Eigentümer möglich, wenn hiermit keine bauliche Veränderung verbunden ist. Soll beispielsweise eine Wand durchbrochen werden, ist dies ohne Zustimmung möglich, wenn es sich nicht um eine tragende Wand handelt. Handelt es sich um eine tragende Wand, bedarf es entgegen der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020^[7] auch dann eines Gestattungsbeschlusses nach § 20 Abs. 1 WEG, wenn kein wesentlicher Eingriff in die Substanz des Gemeinschaftseigentums hiermit verbunden ist und insbesondere keine Gefahr für die konstruktive Stabilität des Gebäudes und dessen Brandsicherheit geschaffen wird. Wird der Beschlussantrag mehrheitlich abgelehnt, kann der Wohnungseigentümer seinen Anspruch nach § 20 Abs. 3 WEG im Wege der Beschlussersetzungsklage nach § 44 Abs. 1 Satz 2 WEG durchsetzen.

Soll die Gemeinschaftsordnung geändert werden (Öffnungsklausel etc.), so ist nicht eine notariell beurkundete Vereinbarung aller Eigentümer erforderlich. Es sei denn, diese Änderung soll auch für Rechtsnachfolger gelten. Dann muss sie im Grundbuch eingetragen werden.^[8] Hierfür benötigt der Notar folgende Unterlagen vom Verwalter:

• Teilungserklärung
• Eigentümerliste
• Grundbuchbezeichnung
• Grundbuchauszug (soweit vorhanden)
• Kette aller bisherigen Änderungen der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungspläne
• Teilungsgenehmigung mit Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Zeichnungen (bei Sondernutzungsrechten)
• Aufstellung der Änderungs- oder Ergänzungswünsche

Soll lediglich der Kostenverteilungsschlüssel geändert werden, bedarf es keiner Vereinbarung der Wohnungseigentümer, sondern es reicht grundsätzlich ein einfacher Mehrheitsbeschluss auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 bzw. § 21 Abs. 5 WEG aus.

[1] Siehe Kap. 4.1.2.

[2] BayObLG, Beschluss v. 24.7.1997, 2Z BR 49/97, DNotZ 1998 S. 379.

[3] BGH, Beschluss v. 17.1.1968, V ZB 9/67, NJW 1968 S. 499; BayObLG, Urteil v. 18.7.1991, BReg 2 Z...