Notgeschäftsführung (WEMoG) / 1.3 Verwalter

Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines Nachteils erforderlich sind.

Fristwahrung

Der Nachteil kann ein rechtlicher oder ein tatsächlicher sein. Die Wahrung einer Frist ist deshalb ausdrücklich genannt, weil es sich wohl um den praktisch häufigsten Fall handeln dürfte, in dem ein Rechtsnachteil verhindert werden soll. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG erfasst also insbesondere auch die Führung eines Prozesses für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, soweit eine Befassung der Versammlung der Wohnungseigentümer aufgrund der einzuhaltenden Fristen oder sonstiger drohender Rechtsnachteile nicht möglich ist. Hier ist insbesondere an ein Herausgabeverlangen der Verwaltungsunterlagen gegenüber dem Vorverwalter zu denken. Hier kann der Verwalter einen Rechtsanwalt mit dem Ziel der Beantragung des Erlasses einer einstweiligen Verfügung beauftragen.^[1]

Erhaltungsmaßnahmen

Der Verwalter ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG insbesondere berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums erforderlich sind.

Hinweis

Beschränkung der Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters

Die Notgeschäftsführungsbefugnis des Verwalters ist grundsätzlich auf den Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums beschränkt. Hinsichtlich des Sondereigentums ist der Verwalter zur Notgeschäftsführung weder berechtigt noch verpflichtet. Zu beachten ist hier jedoch, dass den Verwalter Hinweispflichten gegenüber etwa betroffenen Wohnungseigentümern treffen. Im Ausnahmefall der Unerreichbarkeit eines Wohnungseigentümers kann der Verwalter durchaus auch verpflichtet sein, gefahrvermeidend einzugreifen.

Die Verwalterbefugnisse bzw. Verpflichtungen im Rahmen des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG korrespondieren mit denen der einzelnen Wohnungseigentümer bezüglich deren Befugnis zur Durchführung von Notmaßnahmen in § 18 Abs. 3 WEG. Droht hier unmittelbar ein Schaden, ist der einzelne Wohnungseigentümer berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer entsprechende Maßnahmen einzuleiten. Die Rechte und Pflichten des Verwalters nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gehen jedoch weiter. Denn Voraussetzung für ein Handeln des Verwalters ist hier nicht der unmittelbar drohende Schaden, ausreichend ist vielmehr, dass es gilt, einen Nachteil von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer abzuwenden, also ein dringender Fall vorliegt.

Hinweis

"Dringend"

Grundsätzlich muss der Verwalter auch in eilbedürftigen Fällen möglichst einen Beschluss der Wohnungseigentümer herbeiführen, auch unter Verkürzung der Ladungsfrist. Liegt ein Fall vor, der wegen seiner Dringlichkeit eine vorherige Einberufung einer Eigentümerversammlung nicht zulässt, kann der Verwalter ohne Beschluss handeln. "Dringend" sind solche Fälle, die wegen ihrer Eilbedürftigkeit eine vorherige Einberufung einer Wohnungseigentümerversammlung nicht zulassen.^[2] Entscheidend ist, ob die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde.^[3] Dringende Fälle entstehen in der Regel durch Zufall oder höhere Gewalt, etwa Brand, Explosion, Überschwemmung, Rohrbruch oder Ausfall der Heizungsanlage sowie auch beim Bruch oder der Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung. Auch die Beseitigung eines Lecks in einer Gasleitung stellt selbstverständlich eine Notmaßnahme dar.^[4]

Gibt der Verwalter umfangreiche Sanierungsmaßnahmen in Auftrag, obwohl kein "dringender" Fall vorliegt, hat er der Gemeinschaft den gesamten ihr daraus entstandenen Schaden zu ersetzen. Dazu gehört der gesamte Werklohn, den der Verwalter zu Unrecht aus Mitteln der Gemeinschaft an den Unternehmer gezahlt hat.^[5]

Kein "dringender" Fall liegt vor, wenn die Wohnungseigentümer bereits über einen längeren Zeitraum darüber diskutieren, ob der Bauträger gerichtlich in Anspruch genommen werden soll. Der Verwalter ist insoweit nicht berechtigt, kurz vor Ablauf der Verjährung eigenmächtig ein selbstständiges Beweisverfahren als "Notmaßnahme" einzuleiten. Tut er es dennoch, ist er der Wohnungseigentümergemeinschaft zum Ersatz der Verfahrenskosten verpflichtet.^[6]

Auch bei erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen, die durch Baumängel verursacht sein können und Gewährleistungsansprüche gegen den Verwalter in seiner Funktion als Architekt, Bauträger oder bauausführender Unternehmer in Betracht kommen, wird vertreten, dass der Verwalter bei dringenden Fällen im Sinne des § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG die Eigentümergemeinschaft auch ohne vorherige Beschlussfassung durch Aufträge verpflichten kann.^[7] Zu beachten ist aber, dass auch hier ein Fall von Dringlichkeit vorliegen muss. Denn der Verwalter ist nicht berechtigt, einen außergewöhnlichen, nicht dringlichen Instandsetzungsauftrag größeren Umfangs ohne vorherige Beschlussfassung der Wohnungseigentümergemeinschaft in deren Namen zu vergeben.^[8]

Sind Feuchtigkeitsschäden auch von ei...