Nützliche, jedoch nicht notwendige Instandsetzungsmaßnahme eines einzelnen Eigentümers rechtfertigt grundsätzlich keinen Ersatzanspruch aus Notgeschäftsführung oder Geschäftsführung ohne Auftrag

Normenkette

§ 21 WEG, § 677  BGB, § 683 BGB, § 684 BGB, § 812 BGB

Kommentar

1. Ein Eigentümer einer umgewandelten Altbauwohnung hatte im Bereich seiner Wohnungen Arbeiten zur Trockenlegung vornehmen lassen, nachdem es zu Feuchtigkeitsschäden gekommen war; die im Zuge der Umwandlung vorgenommenen Um- und Ausbaumaßnahmen entsprachen seinerzeit hinsichtlich des Wärme- und Feuchtigkeitsschutzes nicht dem damals gültigen Stand der Technik. Die vom Eigentümer durchgeführten Sanierungsmaßnahmen erhöhten langfristig gesehen im sanierten Bereich auch die Dauerhaftigkeit und Standfestigkeit des Gemeinschaftseigentums.

Der Erstattungsanspruch (hier: DM 28.513,-) gegen die Gemeinschaft nach Miteigentumsanteilen hatte in allen 3 Instanzen keinen Erfolg, ebenso nicht der Antrag, die Gemeinschaft zu verpflichten, wegen geringfügiger Flächenabweichung die Miteigentumsanteile zu ändern.

2. Ein Notgeschäftsführer nach § 21 Abs. 2 WEG besitzt einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 670 BGB oder § 683 BGB, § 670 BGB, § 257 BGB. Sind allerdings Sanierungsarbeiten eines einzelnen Eigentümers zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens nicht notwendig, ist auch nicht von Notgeschäftsführung zu sprechen, vor allen Dingen dann nicht, wenn ein Antragsteller selbst vorträgt, die Arbeiten seien für das Gemeinschaftseigentum allein nützlich gewesen.

3. Die Regelung des § 21 Abs. 2 WEG schließt allerdings Ansprüche eines Eigentümers aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung nicht aus.

Auch ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag (GoA) nach §§ 670, 677, 679, 683, 684 BGB stand dem Antragsteller nicht zu. Da eine Vermutung dafür spricht, dass die Eigentümer einer Gemeinschaft in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, entspricht die von einem einzelnen Eigentümer eigenmächtig getroffene Instandsetzungsmaßnahme, wenn sie nicht als einzige in Betracht kommt, im Zweifel nicht dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer. Vorliegend wurden entsprechende Sanierungsarbeiten in den übrigen Bereichen der Wohnanlage nicht einmal durchgeführt. Überdies war ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss für die Altbausubstanz zu berücksichtigen. Etwas anderes würde nur dann gelten, wenn die von einem Eigentümer eigenmächtig durchgeführte Maßnahme den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprochen hätte, weil ein Wohnungseigentümer gem. § 21 Abs. 4 WEG auf diese konkrete, einzig in Betracht kommende Maßnahme einen Anspruch hätte (vorliegend verneint).

4. Bei einer nicht berechtigten Geschäftsführung ohne Auftrag kann allerdings auch ein Anspruch auf Ersatz der durch eine nützliche Maßnahme bewirkten Wertsteigerung gem. § 684 Satz 1 BGB in Verb. mit §§ 812ff. BGB in Betracht kommen. Hier kann jedoch nur Ersatz von solchen werterhaltenden Aufwendungen verlangt werden, die für den Geschäftsherrn später unausweichlich ebenfalls angefallen wären (hier ebenfalls verneint).

5. Miteigentumsanteile können grundsätzlich unabhängig von Wert und Größe der einzelnen Wohnungen festgelegt werden. Ein gleichwohl in Betracht kommender Anspruch gem. § 242 BGB auf Änderung der Quoten ist nur dann gegeben, wenn besondere Umstände vorliegen, die ein Festhalten an der gegebenen Quotenverteilung als grob unbillig und deshalb als einen Verstoß gegen den Grundsatz von Treu und Glauben erscheinen lassen (h.M.). Solche Umstände wurden im vorliegenden Fall ebenfalls verneint (bei einer Kostenbelastung allein von nur ca. 17%).

6. Auch außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerdeverfahren bei Geschäftswert von DM 33.513,-.

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 04.11.1999, 2Z BR 106/99)

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