Nur eingeschränktes Blockstimmrecht

Leitsatz

Grundsätzlich bilden die Wohnungseigentümer eines Wohnblocks innerhalb einer mehrere Blocks umfassenden Wohnungseigentumsanlage keine rechtlich verselbständigte Untergemeinschaft. Allenfalls in Angelegenheiten, die die übrigen Eigentümer nicht betreffen können, ist eine abgesonderte Stimmberechtigung des einzelnen Wohnblocks möglich. Bei Angelegenheiten, die Kosten verursachen, die von der Gemeinschaft zu tragen sind, scheidet ein derartiger Ausnahmefall von vornherein aus.

Sachverhalt

Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus insgesamt vier Wohnblocks. Auf einer Wohnungseigentümerversammlung, zu der die Eigentümer der gesamten Anlage geladen waren, schlossen die Eigentümer des 4. Wohnblocks den Beschluß, neue Meßgeräte in die Wohnungen dieses Blocks einzubauen, da die Wärmemengenverbrauchsmessung in der Vergangenheit mehrfach fehlerhaft war. Die anwesenden Eigentümer der anderen Wohnblocks nahmen an der Abstimmung nicht teil, sondern enthielten sich dabei ihrer Stimme.

Hierin sieht nun einer der Wohnungseigentümer einen Verstoß, da nunmehr der Beschluß wegen der möglichen negativen Kostenauswirkungen auf die Gesamteigentumsanlage ungültig sei.

Entscheidung

Eine Entscheidung in diesem Fall herbeizuführen war für die Richter nicht ganz einfach. Einerseits ist es zwar durchaus möglich, daß bei Angelegenheiten, die nur einen abgegrenzten Teil der Wohnungseigentümer betreffen, auch nur diese zur Abstimmung hierüber berufen sind. Die Wohnungseigentümer eines Wohnblocks innerhalb einer mehrere Blocks umfassenden Wohnungseigentumsanlage sind andererseits aber keine rechtlich verselbständigte Untergemeinschaft. Das Blockstimmrecht ist daher nur in Ausnahmefällen anzuerkennen. Dies kann dann der Fall sein, wenn ausgeschlossen ist, daß die übrigen Wohnungseigentümer von der jeweiligen Angelegenheit betroffen werden können.

Ein derartiger Ausnahmefall scheidet jedoch von vornherein dann aus, wenn der Beschluß eine Angelegenheit zum Gegenstand hat, die mit Kosten verbunden ist, die letztlich von der Gemeinschaft insgesamt zu tragen sind. Beim Einbau neuer Meßgeräte zur Wärmeverbrauchsmessung entstehen nun selbstverständlich Kosten, die soweit der Einbau eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung darstellt auch von allen Eigentümern zu tragen sind.

Der anfechtende Wohnungseigentümer war nun der Auffassung, der Beschluß sei als sog. Blockbeschluß ungültig, da sich die übrigen Wohnungseigentümer ihrer Stimme enthielten. Dies aber war natürlich nicht der Fall. Der Beschluß kam daher gültig zustande, eine Blockabstimmung mit belastenden Auswirkungen für alle Wohnungseigentümer lag gar nicht vor.

Link zur Entscheidung

OLG Köln, Beschluss vom 24.09.1997, 16 Wx 36/97

Fazit:

Das OLG Köln hatte sich in einer späteren Entscheidung (Beschluß v. 29.10.1997, Az.: 16 Wx 274/97) erneut mit den Besonderheiten des Blockstimmrechts zu befassen. Konkret ging es darum, daß die Wohnungseigentümer eines Blocks beschlossen, die Dachkonstruktion dergestalt zu ändern, statt des vorhandenen Flachdachs ein Walmdach zu errichten.

Hier war zu berücksichtigen, daß der optische Gesamteindruck der aus drei Wohnblocks bestehenden Eigentumsanlage durch diese Dachkonstruktion verändert würde. Ein einheitliches Gesamtbild wäre demnach nicht mehr gegeben. Das entsprechende Blockstimmrecht konnte hier also wegen seiner negativen Gesamtwirkung für alle Wohnungseigentümer nicht zugelassen werden.