Nutzungsausfallentschädigung wegen Vorenthaltens von Wohnraum

Leitsatz

Befindet sich der Bauträger mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden "Wohnung" in Verzug, kann der Erwerber eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung steht

Normenkette

§§ 280, 286 BGB

Das Problem

1. Die späteren Kläger erwerben vom Bauträger ein Wohnungseigentumsrecht (eine noch herzustellende Altbauwohnung mit 136 qm Wohnfläche). Vertraglich ist der Bauträger verpflichtet, die Altbauwohnung spätestens bis zum 31. August 2009 fertigzustellen und zu übergeben.
2. Da die Altbauwohnung auch im Herbst 2011 noch nicht bezugsfertig übergeben ist, klagen die Erwerber unter anderem auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung für die Zeit vom 1. Oktober 2009 bis zum 30. September 2011. Die Erwerber berechnen diese mit einer Vergleichsmiete für die vorenthaltene Altbauwohnung und lassen sich die vom Bauträger ohnehin zu erstattende Miete für die bisherige, weiter von ihnen bewohnte Wohnung anrechnen.
3. Das Oberlandesgericht bejaht einen Anspruch der Erwerber auf Nutzungsausfallentschädigung unter Abzug eines Abschlags in Höhe von 30 % für Vermietergewinn und bei privater Nutzung sonst nicht anfallende Kosten. Dagegen führt der Bauträger dem Grunde nach die Revision. Die Höhe des vom Oberlandesgericht ausgeurteilten Nutzungsausfallschadens greift er nicht an.

Entscheidung

1. Erfolglos. Der Erwerber könne für die Dauer eines längeren Verzugs des Bauträgers mit der Übergabe einer von ihm noch herzustellenden Wohnung dann eine Entschädigung für die entgangene Nutzung verlangen, wenn ihm in dieser Zeit anderweitiger, in etwa gleichwertiger Wohnraum nicht zur Verfügung stehe.
2. So läge der Fall, weil die bisher genutzte Wohnung lediglich 72 qm Wohnfläche umfasse, während die erworbene und vorenthaltene Wohnung mit 136 qm eine fast doppelt so große Wohnfläche besitze.

Kommentar

Anmerkung

1. Ein Fertigstellungstermin kann sich aus dem Bauträgervertrag oder aus den Umständen ergeben (§ 271 Abs. 1 BGB). Eine ausdrückliche Vereinbarung ist nach der Rechtsprechung nicht zwingend (die Literatur hält es hingegen teilweise für notwendig, einen Leistungstermin im Bauträgervertrag zu vereinbaren), aber unbedingt sinnvoll, da beiden Vertragsparteien in der Regel mehr an einem festen Termin gelegen ist als an der datumsmäßig nicht genau einschätzbaren gesetzlichen Regelung des § 271 BGB (Basty/Vogel, ZfIR 2002, S. 171, 174).

2. Der Bauträger darf sich nach § 308 Nr. 1 und Nr. 2 BGB keine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Frist oder Nachfrist für die Fertigstellung vorbehalten (BGH v. 28.6.1984, VII ZR 276/83, NJW 1984 S. 2468).

   § 308 BGB (Klauselverbote mit Wertungsmöglichkeit)

   In Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist insbesondere unwirksam

   1. (Annahme- und Leistungsfrist)

      eine Bestimmung, durch die sich der Verwender unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Fristen für die Annahme oder Ablehnung eines Angebots oder die Erbringung einer Leistung vorbehält; ausgenommen hiervon ist der Vorbehalt, erst nach Ablauf der Widerrufs- oder Rückgabefrist nach § 355 Abs. 1 bis 3 und § 356 zu leisten;

   2. (Nachfrist)

      eine Bestimmung, durch die sich der Verwender für die von ihm zu bewirkende Leistung abweichend von Rechtsvorschriften eine unangemessen lange oder nicht hinreichend bestimmte Nachfrist vorbehält;

      …

3. Fehlt es an einer Vereinbarung zum Fertigstellungstermin, sind der Wortlaut des Vertrags und die Umstände des Einzelfalls, namentlich die der Gegenseite erkennbare wirtschaftliche Bedeutung an der Einhaltung einer Frist, zu würdigen (BGH v. 8.3.2001, VII ZR 470/99, NJW-RR 2001 S. 806). Fehlt ein Fertigstellungstermin, hat der Bauträger mit der Herstellung des Bauwerks im Zweifel außerdem alsbald nach Vertragsschluss zu beginnen und sie in angemessener Zeit zügig zu Ende zu führen (BGH v. 8.3.2001, VII ZR 470/99, NJW-RR 2001 S. 806).

Was ist für den Verwalter wichtig?

Der Streit zwischen dem Wohnungseigentümer als Erwerber und dem Bauträger geht den Verwalter nichts an. Er muss nur wissen, wann er "Verwalter" im Rechtssinne ist. Bestimmt der Bauträger ein Unternehmen als "Verwalter", beginnt das Amt erst, wenn es neben dem Bauträger einen wenigstens werdenden Wohnungseigentümer gibt. Vor diesem Zeitpunkt gibt es keinen "WEG-Verwalter".

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 20.2.2014, VII ZR 172/13