NUTZUNGSBESCHRÄNKUNGEN - Grundsätze zur Zweckbestimmung und Verwirkung von Unterlassungsansprüchen

Leitsatz

In der die gesetzliche Beschreibung des Teileigentums (§ 1 Abs. 3 WEG) wiederholenden Bezeichnung eines Raumes in der Teilungserklärung als "nicht Wohnzwecken dienender Raum" liegt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter des Inhalts, dass der Raum zwar nicht zu Wohnzwecken, aber grundsätzlich zu jedem anderen beliebigen Zweck genutzt werden darf. Für die weitergehende Frage, ob eine bestimmte Nutzung zulässig ist, sind neben etwaigen Regelungen in der hierzu auszulegenden Teilungserklärung nach den in § 15 Abs. 2 WEG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken auch Lage und Beschaffenheit des Raumes von Bedeutung. Die Zweckbestimmung "Teileigentum" ist nicht mit der Vereinbarung einer gewerblichen bzw. freiberuflichen Nutzung gleichzusetzen. Bei einem Teileigentum kann es sich auch um eine zwar zur Wohnung gehörende, aber nicht zum dauerhaften Aufenthalt von Menschen bestimmte, sondern nur mit der Wohnnutzung im Zusammenhang stehende, untergeordneten Zwecken dienende Räumlichkeit handeln, etwa einen Abstellraum, einen Hobbyraum oder eine Werkstatt. Verwirkung ist ein Sonderfall der unzulässigen Rechtsausübung und führt zu einer inhaltlichen Begrenzung des Rechts im Verhältnis zwischen Verletztem und Verletzer. Wesen der Verwirkung ist es, das Recht des an sich Berechtigten, vom Pflichtigen ein bestimmtes Tun oder Unterlassen zu verlangen, aus Gründen des Vertrauensschutzes des Pflichtigen zu begrenzen. Dieser Vertrauensschutz kann aber nur dahin gehen, dass der Berechtigte seine nach der bisherigen Rechtslage bestehenden, aber nicht ausgeübten Rechte auch weiterhin nicht geltend macht. Der auf Verwirkung begründete Vertrauensschutz eines sein Sondereigentum in teilungserklärungswidriger Weise nutzenden Sondereigentümers kann nur dahin gehen, dass er bei gleichbleibenden Umständen die bisherige Nutzung im bisherigen Umfang fortsetzen kann. Sein Vertrauensschutz erstreckt sich aber nicht darauf, anstelle der bisherigen teilungserklärungswidrigen Nutzung nunmehr eine andersartige, ebenfalls teilungserklärungswidrige Nutzung beanspruchen zu können. Die Untersagung der nunmehr beabsichtigten teilungserklärungswidrigen Nutzung setzt nicht voraus, dass sie für die weiteren Wohnungseigentümer störender ist als eine zuvor ausgeübte andersartige teilungserklärungswidrige Nutzung. Es gibt keinen allgemeinen Grundsatz, dass nur derjenige Rechte geltend machen kann, der sich selbst rechtstreu verhalten hat. Eine "Aufrechnung" unzulässiger Nutzungen von Sondereigentum findet nicht statt.

Link zur Entscheidung

KG Berlin, Beschluss vom 22.12.2006, 24 W 126/05