Nutzungsentschädigung für die teilweise Entziehung eines Gartensondernutzungsrechtes zum Zwecke der Schaffung eines behördlich geforderten gemeinschaftlichen Kinderspielplatzes für alle Eigentümer

Leitsatz

Bewertung des Anspruchs nicht nach Baulandpreisen, sondern nach dem Wert der Erholungsflächen

Normenkette

§ 15 Abs. 1 WEG; § 812 ff. BGB

Kommentar

1. Ein gartensondernutzungsberechtigter Eigentümer musste einen Teil seiner Gartensondernutzungsfläche gemäß Forderung des Bauaufsichtsamtes der Gemeinschaft zum Zwecke der Errichtung eines Kinderspielplatzes (mit Buddelkiste und Holzschaukelgerüst) zur Verfügung stellen. Schon mit Entscheidung des Senats vom 10.06.1992 wurde festgestellt, dass die Überlassung der Sondernutzungsteilfläche lediglich leihweise, also widerruflich erfolgt sei; sollte des weiteren eine Verlegung des Spielplatzes nicht möglich sein, käme eine Geldrente entsprechend § 912 Abs. 2 BGB in Betracht. Da nachträglich eine Verlegung des Spielplatzes aufgrund der örtlichen Verhältnisse und der bauaufsichtsrechtlichen Auflagen nicht möglich war, wurde ein weiterer Antrag des "Garten-Eigentümers" auf Entfernung bzw. Verlegung des Spielplatzes zurückgewiesen. Im vorliegenden Verfahren wurden nun antragstellerseits Zahlungsansprüche gegen die restlichen Eigentümer geltend gemacht und zwar auf der Basis von Berechnungen nach dem Verkehrswert der von dem Spielplatz eingenommenen Grundstücks-Teilfläche. Das LG hat zur Erstbeschwerde mit Beschluss vom 20.01.1998 (Az.: 85 T 102/96) nach Augenscheinseinnahme und Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht den Verkehrswert der Fläche als entscheidend für die Anspruchsbewertung angesehen, sondern die Differenz zwischen dem Wert des betreffenden Wohnungseigentums des Antragstellers mit und ohne die im Sondernutzungsrecht stehende, durch den Spielplatz belegte Teilfläche. Der Senat hat mit Entscheidung vom 25.01.1999 (ZWE 2000, 138 = ZMR 1999, 356 = NZM 1999, 507L) bisher allein den Anspruch der Antragstellerseite auf Entschädigungszahlung für die Entziehung eines Teils der Sondernutzungsfläche für den gemeinschaftlichen Spielplatz dem Grunde nach bestätigt, zur Höhe des Anspruches das Verfahren jedoch an die Kammer zurückverwiesen. Dabei wurde u.a. bereits ausgeführt, dass die analoge Anwendung des § 912 Abs. 2 BGB wegen des Fehlens der subjektiven Voraussetzungen ausscheide, dass jedoch ab dem Zeitpunkt des Widerrufes der unentgeltlichen Überlassung der besagten Spielfläche ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung begründet sei. Ermittelt werden müsse jedoch noch, wie sich der Verkehrswert der Gebrauchsvorteile an der weggefallenen Sondernutzungsfläche seit dieser Zeit entwickelt habe, wobei der Anteil der Antragsteller an den zu vergütenden Gebrauchsvorteilen abzuziehen sei. Darüber hinaus sei nachfolgend seitens der Gemeinschaft eine laufende Nutzungsvergütung zu bezahlen, die in die Gesamtkosten der Jahresabrechnungen einzustellen und über § 16 Abs. 2 WEG unter allen Eigentümern (also auch unter Mitberücksichtigung der Antragsteller) verteilt werden müsste.

2. Im jetzigen Verfahren hat das LG auf der Grundlage der bisherigen Vorgaben des Senats neuerlich den Wert der Gebrauchsvorteile nach Einholung eines Sachverständigengut-achtens verfahrensfehlerfrei festgestellt und ohne Rechtsirrtum angenommen, dass bei der Ermittlung des Werts der Gebrauchs-vorteile nicht auf den Verkehrswert des Gesamtgrundstücks, sondern auf den Verkehrswert der Teilflächen abzustellen sei, welche die Gemeinschaft als Spielplatzfläche genutzt habe bzw. nutze; entgegen der Auffassung der Antragsteller komme es für die Höhe ihrer Ausgleichsansprüche allein darauf an, welche Vorteile die Gemeinschaft durch die Nutzung der betreffenden Fläche erlangt habe und um die sie gegenüber den Antragstellern ungerechtfertigt bereichert sei. Bei der Ermittlung des Werts dieser Gebrauchsvorteile könne die bisherige Nutzungsart der Teilfläche als Spielplatz nicht außer Betracht bleiben, so dass es gerechtfertigt sei, in Übereinstimmung mit den gutachtlichen Stellungnahmen als Wert den von Flächen für Erholungszwecke zugrunde zu legen (vorliegendend: Bodenwert im oberen Bereich einer ermittelten Spanne von DM 60,- bis DM 100,- pro qm und Bodenwertverzinsung ähnlich einem Erbbaurecht bei jährlich 4% des Bodenwertes mit Koppelung an den Lebenshaltungs-Preisindex). Der eigene Anteil des Antragstellers auch als Nutznießer der Gebrauchsvorteile des Kinderspielplatzes war überdies abzuziehen. Bei Jahresschuldzahlungen sei i. ü. von einer Jahresmitte-Verzinsung auszugehen.

3. Keine außergerichtliche Kostenerstattung im Rechtsbeschwerde-verfahren bei Geschäftswert dieser Instanz von DM 22.900,--

Link zur Entscheidung

( KG Berlin, Beschluss vom 21.05.2001, 24 W 6221/00)

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