Nutzungsrecht an Kellerräumen

Leitsatz

1. Sind Räume eines Wohnungseigentumsrechts als "Keller" bzw. "Kellerräume" bezeichnet, so stellt dies eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Eine Nutzung solcher Räume zu Wohn- oder Schlafzwecken ist ausgeschlossen, soweit sie nicht nur gelegentlich stattfindet.

2. Zu Hobbyzwecken dürfen Kellerräume genutzt werden, wenn dies nicht mehr stört, als die bestimmungsgemäße Nutzung.

Sachverhalt

Die zum Sondereigentum einer Eigentumswohnung gehörenden Kellerräume wurden von dessen Eigentümer mit Wasseranschlußstellen und Heizkörpern nebst Rohrleitungen zu einer Wohnung ausgebaut und als Hausmeisterwohnung vermietet. Da dies ohne bauliche Genehmigung geschah, untersagte das Bauaufsichtsamt die Vermietung und Nutzung der Räume zu Wohnzwecken. Einige Wohneigentümer waren jedoch der Meinung, die Kellerräume würden weiterhin zu Wohn- und Schlafzwecken genutzt und beschritten daraufhin den Rechtsweg. Der betreffende Wohnungseigentümer machte demgegenüber geltend, die in Rede stehenden Räume ausschließlich als Hobbyräume zu nutzen.

Entscheidung

Die Nutzung der Kellerräume zu Wohn- und Schlafzwecken stellte einen unzulässigen Gebrauch dar. Abzustellen war im vorliegenden Fall auf die grundbuchrechtliche Eintragung. Dort wurden die in Rede stehenden Räume eindeutig als Kellerräume bezeichnet.

Die Bezeichnung der Räume eines Wohnungseigentumsrechts in der Teilungserklärung als "Keller" bzw. "Kellerräume" stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar. Das Wohnungseigentum darf demnach nur im Rahmen dieser Zweckbestimmung oder in einer Weise genutzt werden, die nicht mehr stört und beeinträchtigt als eine zweckbestimmungsgemäße Nutzung. Nach gesundem Menschenverstand und für einen unbefangenen Beobachter sind Kellerräume typischerweise in einem unterirdischen Geschoß gelegene Räume, die zwar als Aufbewahrungsräume genutzt werden, nicht jedoch zu Wohnzwecken. Der Begriff "Keller" schließt demnach also eine Nutzung als Wohnung zweifelsfrei aus.

Vorliegend ergaben sich auch keine Anhaltspunkte dafür, daß die Teilungserklärung hinsichtlich der Nutzung der betreffenden Räume durch Vereinbarung aller Miteigentümer geändert worden wäre.

Ein weiterer wichtiger Aspekt durfte nicht unberücksichtigt bleiben, denn die Räume wurden über längere Zeit als Hausmeisterwohnung genutzt. Zu klären war daher, ob die klagenden Wohnungseigentümer das Beanstandungsrecht verwirkt hatten. Ein zugunsten des Wohnungseigentümers wirkender Vertrauenstatbestand wäre aber nur geschaffen worden, wenn er aus der jahrelangen stillschweigenden Hinnahme seines Verhaltens hätte schließen dürfen, daß die übrigen Wohnungseigentümer ihre Rechte nicht mehr geltend machen würden. Zusätzlich müßte sich die spätere Geltendmachung als eine mit Treu und Glauben unvereinbare Härte darstellen. Jedoch spätestens mit dem Einschreiten der Baurechtsbehörde mußte dem Eigentümer klar geworden sein, daß er auf eine weitere Nutzung des Keller zu Wohnzwecken sicherlich nicht vertrauen durfte.

Die Richter hatten letztlich noch darüber zu entscheiden, ob die Nutzung der Räume als Hobbyraum noch von der Zweckbestimmung "Keller" gedeckt waren. Dies wurde bejaht. Zwar entspreche die Nutzung als Hobbyraum nicht dem Wortlaut der in der Teilungserklärung vorgenommenen Zweckbestimmung. Es sei jedoch anerkannt, daß eine zweckbestimmungswidrige Nutzung dann hingenommen werden müsse, wenn dies nicht mehr störe als eine zweckentsprechende Nutzung. Das leuchtet insoweit ein, daß normalerweise ein Hobbyraum nicht zum Mittelpunkt der Lebensführung einer Person oder einer Familie gemacht wird.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 24.03.1997, 3 Wx 426/95

Fazit:

Beabsichtigen einzelne Wohnungseigentümer die änderung der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung, ist dies selbstverständlich möglich. Zu beachten ist jedoch, daß hinsichtlich dieser änderung eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer notwendig ist.