Nutzungsvereinbarungen für Teileigentum

Leitsatz

Kein gastronomischer Betrieb in einem als Laden bezeichneten Teileigentum trotz Vereinbarung möglicher "anderweitiger Nutzung in jeder Art"

Normenkette

§ 10 Abs. 1 WEG, § 13 WEG, § 14 WEG, § 15 Abs. 1 WEG

Kommentar

In einem Teileigentum, in der Teilungserklärung (im engeren Sinne) als "Laden" bezeichnet, wurde eine Imbissstube mit Gaststättenbetrieb (Sperrstunde 23 Uhr) geführt. In der Gemeinschaftsordnung war neben anderen Gebrauchsregelungen (gewerbliche und/oder freiberufliche Nutzung von Wohnungseigentum, Zulässigkeit von Nutzungsänderungen, soweit eine neue Nutzung keine größeren Beeinträchtigungen bringe als die angegebene; im Rahmen des öffentlich-rechtlich Zulässigen Nutzung von Wohnungen auch als Praxisräume für freie Berufe aller Art) zusätzlich vereinbart, dass "die bisher vorgesehenen Läden auch anderweitig in jeder Art genutzt werden könnten".

In Auslegung der getroffenen Vereinbarungen hielt das BayObLG den Unterlassungsanspruch nach § 15 Abs. 3 WEG, § 1004 BGB gegen die Nutzung des betreffenden Laden-Teileigentums als gastronomischer Betrieb für begründet. Ein solcher Gastronomiebetrieb störe bzw. beeinträchtige mehr als ein Laden (unabhängig von der Frage gewerblicher Nutzungen anderer Einheiten). Die betreffende Vereinbarung in der Gemeinschaftsordnung "Nutzung in jeder sonstigen Weise" meine in richtiger Auslegung nur eine solche, die keine größeren Beeinträchtigungen bringe, als die im Vertrag der Miteigentümer ursprünglich festgelegte zulässige Nutzungsart (hier z. B. die Nutzung des "Ladens" als Tagescafe, vgl. BayObLG, DWE 1985, 60).

Link zur Entscheidung

( BayObLG, Beschluss vom 24.04.1990, BReg 2 Z 27/90)

zu Gruppe 5: Rechte und Pflichten der Miteigentümer

Anmerkung:

Diese über Auslegung der Gesamtvereinbarung in diesem konkreten Einzelfall gewonnene Entscheidung wird m. E. der hier speziell getroffenen Vereinbarung (Ladennutzung auch anderweitig in jeder Art) nicht voll und ganz gerecht und steht m. E. auch in gewissem Widerspruch zur "großzügigeren" früheren Entscheidung des gleichen Senats ( BayObLG, Entscheidung vom 7. 7. 1988, Az.: BReg 2 Z 7/88= BayObLG Z Nr. 43 = WE 89, 108 = DNotZ 89, 426). Dort wurde entschieden: "Enthält eine Gemeinschaftsordnung für Teileigentum Benutzungsregelungen, so haben nähere Bezeichnungen dieser Räume in der Teilungserklärung (hier: Ladenräume) in der Regel nicht die Bedeutung einer Nutzungsbeschränkung". Die Vereinbarungen hatten dort ähnlichen Inhalt wie im vorliegenden Fall.

Teilende Eigentümer und auch Urkundsnotare sollten m. E. nun endlich von einer Zweckbestimmung "Laden" in Grundbucheintragungsunterlagen abrücken, wenn einschränkende Nutzungen eines solchen Sondereigentümers nicht gewollt sind; hier kann doch unschwer der gesetzliche Begriff des "Teileigentums" ("nicht zu Wohnzwecken dienende Räume", vgl. § 1 Abs. 3 WEG) gewählt werden. Die einschränkende, mehrfach bestätigte und verfestigte obergerichtliche Rechtsprechung zum Begriff und Nutzungsinhalt eines "Ladens" existiert doch nunmehr bereits seit über 10 Jahren!