Öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche: Zuständigkeit für die Durchsetzung

1 Leitsatz

Die Befugnis, öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum geltend zu machen, steht nach der WEG-Reform allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu.

2 Normenkette

§ 9a Abs. 2 WEG

3 Das Problem

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K will mit ihrer im Februar 2019 erhobenen Klage durchsetzen, dass die Baubehörde gegen den Nachbarn des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Grundstücks wegen der Nutzung von 3 Kraftfahrzeug-Stellplätzen vorgeht. Fraglich ist, ob K diese Klage überhaupt erheben kann. Mit Urteil aus Juli 2020 verpflichtet das VG die Baubehörde, dem Grundstücksnachbarn die Nutzung der auf seinem Grundstück errichteten 3 Stellplätze zu untersagen. Gegen dieses Urteil richtet sich die Berufung. Fraglich ist u. a., ob K klagebefugt ist.

4 Die Entscheidung

Der VGH bejaht diese Frage! Nach § 9a Abs. 2 WEG übe die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebenen Rechte sowie solche Rechte der Wohnungseigentümer aus, die eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Die erste Alternative der Neuregelung erweitere die Ausübungskompetenz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf sämtliche Ansprüche, die sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergeben. Damit stehe die Befugnis, öffentlich-rechtliche Nachbaransprüche im Hinblick auf das gemeinschaftliche Eigentum geltend zu machen, allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu. Auf die Entscheidung des BGH im Verfahren V ZR 299/19 müsse nicht gewartet werden. Ausweislich der Pressemitteilung handele es sich in diesem Verfahren um eine Konstellation, bei welcher der dortige Kläger als Privatperson aufgrund der geänderten Rechtslage seine Prozessführungsbefugnis zugunsten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verlieren würde, wohingegen im Fall die umgekehrte Konstellation bestehe. Da K gem. § 9a Abs. 1 Satz 1 WEG in vollem Umfang rechtsfähig sei und gem. § 9b WEG gerichtlich und außergerichtlich durch den Verwalter vertreten werde, griffen auch die insoweit erhobenen Rügen nicht durch. Die Nutzung der Stellplätze sei im Übrigen unzulässig. Die Festsetzungen in Bezug auf die Tiefgarage und den Ausschluss von Stellplätzen im Erdgeschoss seien drittschützend gewesen. Verstoße aber eine bauliche Anlage gegen eine drittschützende Vorschrift, die unzumutbare Beeinträchtigungen verbiete oder dem drittschützenden Rücksichtnahmegebot diene, sei die Baurechtsbehörde auf Antrag des Dritten in der Regel zum Einschreiten verpflichtet.

Hinweis

Die Entscheidung vollzieht die WEG-Reform für das Verwaltungsrecht. Die dortige Sichtweise war in den letzten Jahren "schwankend" geworden. Vielfach wurde angenommen, der Nachbarschutz in Bezug auf das gemeinschaftliche Eigentum sei auch ein Recht des einzelnen Wohnungseigentümers. Diese Sichtweise ist im aktuellen Recht nicht vertretbar. Vielmehr ist es nach § 9a Abs. 2 WEG jetzt allein eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, Störungen, die vom Nachbargrundstück ausgehen, zu unterbinden. Aufgabe des Verwalters ist es als Organ der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, diese Störungen festzustellen und die Wohnungseigentümer darüber zu informieren. Ferner ist es seine Aufgabe, eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer herbeizuführen, ob und auf welche Art und Weise die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen die Störung vorgehen soll. Eigenständig muss der Verwalter meines Erachtens aber nicht tätig werden. Zwar ist es gut vertretbar, dass er nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG sowohl mit dem Nachbarn als auch der Baubehörde Kontakt aufnimmt und die Tatsachen klärt und feststellt. Die Frage, ob die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gegen den Nachbarn eine Klage erhebt, sollte aber immer von den Wohnungseigentümern beschlossen werden.

5 Entscheidung

VGH Mannheim, Beschluss v. 24.2.2021, 3 S 2373/20