Öffentliche Grundstückslasten / 3.3 Bestellung der Baulast

3.3.1 Verpflichtungserklärung

Baulasterklärung

Voraussetzung für das Entstehen einer Baulast ist die entsprechende schriftliche Verpflichtungserklärung des Grundstückseigentümers. Einer körperlichen Verbindung der Baulasterklärung mit einem in Bezug genommenen Lageplan bedarf es nicht.^[1]

Bei mehreren Eigentümern (oder Miterben) müssen alle Mitberechtigten die Erklärung abgeben. Ist das Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, sind für die Baulastübernahme sowohl die Erklärung des Erbbauberechtigten als auch die des Eigentümers erforderlich. Rechtswirkung entfaltet die Baulast nach manchen Bauordnungen (z.  B. NRW, Sachsen) erst mit der Eintragung in das Baulastverzeichnis.^[2]

Der Eigentümer darf in seiner Verfügungsbefugnis nicht eingeschränkt sein. Solche Beschränkungen können beispielsweise nach der Einleitung eines Zwangsversteigerungsverfahrens bestehen.^[3] Auch die Verpflichtungserklärung eines beschränkt Geschäftsfähigen (z.  B. Minderjährigen) ist unwirksam.^[4] Allerdings soll bei der Bestellung einer Baulast die Zustimmung der im Grundbuch eingetragenen dinglich Berechtigten, z.  B. Grundpfandgläubiger, nicht erforderlich sein.^[5]

[1] OVG Lüneburg, Urteil v. 26.3.1999, 1 L 215/97, BauR 2000 S. 373.

[2] S. unten Abschn. 3.5.

[3] Vgl. dazu OVG Münster, Urteil v. 18.7.1995, 11 A 11/94, NJW 1996 S. 1362.

[4] Vgl. dazu OVG Münster, Urteil v. 9.5.1995, 11 A 4010/92, NJW 1996 S. 275.

[5] Str., vgl. dazu und zu weiteren Fragen der Baulastbestellung Masloh, NJW 1995, S. 1993, 1994.

3.3.2 Wirksamkeit

Zugang an Baubehörde

Die Baulast setzt für ihre Wirksamkeit voraus, dass die Übernahmeerklärung dem Adressaten der Baulast, also der Baurechtsbehörde, zugeht. Geht der Baurechtsbehörde nicht die tatsächlich abgegebene Übernahmeerklärung, sondern eine ohne Zutun, Wissen und Wollen der Erklärenden abgeänderte Erklärung zu, steht dies der Wirksamkeit der Baulast entgegen. Steht nach Beweisaufnahme zur vollen Überzeugung des Gerichts fest, dass der Baulastübernehmer die beurkundete Erklärung nicht abgegeben hat und dass seine tatsächlich abgegebene Erklärung verfälscht wurde, kommt der verfälschten Urkunde keine Beweiskraft zu.^[1]

Übereinstimmende Darstellung

Fallen textliche Baulasterklärungen und grafische Darstellung in einem in Bezug genommenen Plan unauflösbar auseinander, ist die Baulast von Beginn an unwirksam.^[2]

Baulast durch Vorerben

Die vom Vorerben übernommene Baulast ist mit dem Eintritt der Nacherbfolge insoweit unwirksam, als sie das Recht des Nacherben beeinträchtigen oder vereiteln würde (§ 2113 Abs. 1 BGB).^[3]

[1] VG Sigmaringen, Urteil v. 12.7.2016, 4 K 2074/16, BeckRS 2016, 52353.

[2] VG Gelsenkirchen, Urteil v. 3.3.2016, 9 K 2050/14, BeckRS 2016, 48311.

[3] VGH Mannheim, Urteil v. 27.2.1989, 5 S 3256/88, NJW 1990 S. 268.

3.3.3 Bestimmtheit

Inhalt klar bestimmbar?

Da die Baulast öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsichtsbehörde schafft, die ggf. durch eine bauaufsichtliche Verfügung durchzusetzen sind, müssen Umfang und Inhalt der übernommenen Verpflichtung aus der Erklärung heraus hinreichend bestimmbar sein. So ist eine Zufahrtsbaulast nur wirksam, wenn die auf dem Grundstück freizuhaltenden Zufahrtsflächen hinreichend bestimmbar sind. Dass der mit der Baulast verfolgte Zweck hinreichend bestimmbar ist, genügt nicht.^[1]

BauR 2016 S. 1141.

Auslegung möglich

Für die etwa erforderliche Auslegung des erklärten Willens ist maßgeblich, wie der Adressat der Baulasterklärung, also die Baurechtsbehörde, diese nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstehen durfte.^[2]

Dabei ist die Verpflichtungserklärung nicht vom Horizont des bei ihrer Bestellung konkret tätigen Sachbearbeiters, sondern vom Horizont eines objektivierten, aktenkundigen, aber mit mündlichen Vorgängen zum Zeitpunkt der Bestellung unvertrauten Vertreters der Bauaufsichtsbehörde her auszulegen.^[3]

Im Übrigen ist eine Baulast grundsätzlich auf das konkrete Bauvorhaben bezogen auszulegen.^[4] Übernimmt der Grundstückseigentümer eine Baulast, um nach einer Grundstücksteilung die wegemäßige Erschließung entstandener Flurstücke (weiterhin) zu gewährleisten, können bei der vorzunehmenden Auslegung der Verpflichtungserklärung die Individualinteressen des Erwerbers des belasteten Grundstücks – jedenfalls grundsätzlich – nicht in Rechnung gestellt werden.^[5]

Unklare "Baulast"

Vereinbaren Nachbarn, dass der eine Nachbar auf seinem Grundstück eine "Baulast" für den Bau einer Windkraftanlage auf dem Grundstück des anderen Nachbarn übernehmen soll, ist die Vereinbarung unwirksam, wenn die Nachbarn den Begriff der "Baulast" unterschiedlich verstanden haben.

Praxis-Beispiel

Zwecks Errichtung einer Windkraftanlage erwarb der Kläger, ein Architekt, benachbarte Grundstücke zum Grundbesitz des Beklagten, einem Landwirt. Die geplante Windkraftanlage sollte den bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstand zum Grundstück des Beklagten nicht einhalten. Daher benötigte der Kläger zur Erlangung der – bauordnungsrechtliche Belange einschließenden – Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz (jedenfalls) die Bewilligung einer öffen...