Ohne sachlichen Grund ist die Wohnung tabu

Leitsatz

Eine Regelung, die dem Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage gestattet, ohne sachlichen Grund eine Wohnung zu betreten, ist auch dann mit dem Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung unvereinbar, wenn das Betretungsrecht zeitlich auf zwei Termine pro Jahr beschränkt ist. Die bloße Kontrolle, ob Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen erforderlich sind, stellt keinen sachlichen Grund für ein Betretungsrecht des Verwalters dar.

Fakten:

Nach entsprechender Bestimmung in der Teilungserklärung wurde dem Verwalter das Recht eingeräumt, zweimal im Jahr alle Gebäudeteile einschließlich der Sondereigentumsräume zu besichtigen. Eine derartige Vorschrift ist aber unwirksam. Zwar ist nach § 14 Nr. 4 WEG jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentum zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist. Diese Verpflichtung berührt andererseits das Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung aus Art. 13 GG. Dies berücksichtigt, kann ein über die Regelungen des § 14 Nr. 4 WEG hinausgehendes Betretungsrecht nur wirksam vereinbart werden, wenn Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass Instandhaltung- oder Instandsetzungsmaßnahmen tatsächlich vorgenommen werden müssen.

Link zur Entscheidung

OLG Zweibrücken, Beschluss vom 24.11.2000, 3 W 184/00

Fazit:

Diese Entscheidung entspricht der überwiegenden obergerichtlichen Rechtsprechung. Soll lediglich festgestellt werden, ob Maßnahmen der Instandsetzung oder Instandhaltung in Betracht kommen, müssen schon ausreichende Anhaltspunkte für die Notwendigkeit derartiger Maßnahmen bestehen, um ein Zutrittsrecht rechtfertigen zu können.