OLG Braunschweig Beschluss vom 27.06.1984 - 1 W 15/84

Verfahrensgang

AG Braunschweig (Aktenzeichen 16 C 391/83)

LG Braunschweig (Aktenzeichen 6 S 362/83)

Tenor

Besteht der Zweck eines Mietvertrages über zum Wohnen geeignete Räume im Untervermieten an Dritte, so handelt es sich auch dann nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum, wenn der Mieter ein gemeinnütziger Verein ist, der mit dem Anmieten und dem Untervermieten satzungsgemäß keine eigenen wirtschaftlichen Interessen, sondern allein die Interessen der Untermieter verfolgt und wenn dies dem Vermieter bei Vertragsschluß bekannt ist.

(Bestätigung des Rechtsentscheides des OLG Karlsruhe vom 24.10.1983 – 3 RE-Miet 4/83)

Gründe

Der Kläger ist ein gemeinnütziger Verein unter anderem mit dem Zweck, Wohnraum anzumieten und zum Selbstkostenpreis an Wohngemeinschaften, die vorwiegend aus Studenten bestehen, unterzuvermieten. Er mietete am 23.7.1977 eine Wohnung vom Rechtsvorgänger der Beklagten für die Zeit bis 1.10.1982. Er verlangt die Zustimmung der Beklagten zur Fortsetzung des Mietverhältnisses. Nach Ansicht des Landgerichts verlängerte sich die Mietdauer aufgrund eines vertraglichen Optionsrechtes bis 30.9.1983. Darüber hinaus hält es das Begehren nach § 564 c BGB für begründet. Es sieht sich an einer solchen Entscheidung jedoch durch den Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 24.10.1983 (RES. § 5 WiStG Nr. 9 = 31 in RE Miet = NJW 1984, 373) gehindert. Es hat daher durch Beschluß vom 10.4.1984 folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Handelt es sich um einen Mietvertrag über Wohnraum, wenn der Mieter ein gemeinnütziger Verein ist, die Räume zum Wohnen geeignet sind und nach dem Willen der Parteien zum Wohnen untervermietet werden sollen, wenn ferner der Mieter mit der Anmietung und Untervermietung satzungsgemäß keine eigenen wirtschaftlichen Interessen, sondern allein die Interessen der Untermieter verfolgt und dies dem Vermieter bei Vertragsabschluß bekannt ist?

Die Vorlage ist nach Artikel III des 3. Mietrechtsänderungsgesetzes zulässig, weil sie für das Landgericht entscheidungserheblich ist und das Landgericht von einem Rechtsentscheid eines Oberlandesgerichts abweichen will.

Die Frage ist zu verneinen. Wie das OLG Karlsruhe zutreffend ausgeführt hat, handelt es sich nicht um Wohnraum im Sinne des Mietrechts.

Es ist allgemein anerkannt und wird auch vom Landgericht nicht in Zweifel gezogen, daß der Mietvertrag und nicht etwa die Eignung oder tatsächliche Nutzung darüber entscheidet, ob es sich um Wohnraum handelt (zum Beispiel BGH 15.11.1978 WM 1979, 148, Senatsbeschluß vom 27.7.1983 Nds.Rpfl. 1983, 225). Im vorliegenden Fall sollten nach dem Mietvertrag die Räume durch Untermieter des Klägers, aber nicht durch den Kläger selbst bewohnt werden. Das Landgericht hält das für ausreichend. Dem kann jedoch nicht beigepflichtet, werden. Es kommt vielmehr auf den vertragsgemäßen Gebrauch durch den Mieter selbst an. Dieser liegt aber gerade nicht im Wohnen, sondern in der Untervermietung an Dritte. Der Senat tritt der diesbezüglichen Ansicht des BGH (11.2.1981 WM 1981, 409 = NJW 1981, 1371 –Betriebswohnungen–, 20.10.1982 WM 1982, 1390 –Studentenwohnheim eines Studentenwerkes–, 21.4.1982 RES. § 556 BGB Nr. 2 = BGHZ 84, 90 –Vermietungsunternehmen–) bei.

Der Zweck der Mieterschutzregelung verlangt keine andere Auslegung. Geschützt werden sollen die Personen, die als Mieter oder Untermieter die Räume bewohnen. Diese sind aber an dem Rechtsverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter nicht beteiligt. Bei der gegebenenfalls nach §§ 556 a, 564 b BGB erforderlichen Ermittlung der Interessen der Vertragsparteien kommt es daher auf die Interessen des Untermieters nicht an. Die Interessen des Hauptmieters selbst, gleichviel ob sie sich auf Gewinnerzielung, Fürsorge für Betriebsangehörige oder Verwirklichung eines gemeinnützigen Vereinszweckes richten, können keinen Mieterschutz rechtfertigen. Der Schutz des Untermieters muß daher bei dem Rechtsverhältnis zwischen Untermieter und Hauptvermieter, also bei der Anwendung von § 556 Abs. 3 BGB, einsetzen, wie auch der BGH (21.4.1982 a.a.O.) entschieden hat.

Es ist dem Gesetzeszweck nicht angemessen, wie das Landgericht anregt, nach der Art. des Mieters zu differenzieren.

Die Gemeinnützigkeit selbst ist für eine Differenzierung kein sinnvolles Abgrenzungskriterium, da sie lediglich ein steuerrechtlicher Begriff ist und nach Steuerrecht durch Finanzbehörden bewilligt und entzogen wird. Problematisch würde dann auch die Behandlung von Dienstwohnungen eines gemeinnützigen Krankenhauses werden, die man wohl kaum anders als sonstige Werkswohnungen behandeln könnte.

Das verfolgte Interesse kann auch nicht entscheiden. In allen Fällen wird ein eigenes Interesse verfolgt, bei einer Gesellschaft die Verwirklichung des Gesellschaftszweckes und bei einem Verein die des Vereinszweckes. Der Zweck mag unter Umständen besonders förderungswürdig sein. Dann wäre es Sache des Gesetzgebers, dem Rechnung zu tragen. Da dies nicht geschehen ist, muß es dabei bleiben, daß die Erwägungen, die den Mieter- zum ...