OLG Karlsruhe Rechtsentscheid vom 24.10.1983 - 3 Re-Miet 4/83

Entscheidungsstichwort (Thema)

Forderung

Tenor

Besteht der Zweck eines Mietvertrages über zum Wohnen geeignete Räume darin, daß der Mieter diese an Dritte untervermietet, so handelt es sich selbst dann nicht um einen Mietvertrag über Wohnraum, wenn der Mieter eine gemeinnützige Organisation ist, die die Weitervermietung zur Verfolgung eines sozialen, satzungsgemäßen Zwecks und nicht aus wirtschaftlichen Interessen beabsichtigt.

Tatbestand

I.

Der klagende Verein befaßt sich mit der Anregung, Förderung und Betreibung von Maßnahmen und Einrichtungen, die der Rehabilitation psychisch Kranker dienen, und verfolgt ausschließlich gemeinnützige Zwecke. Für die Zeit vom 1.1.1977 bis 31.12.1981 mietete er durch schriftlichen Vertrag zu einem monatlichen Mietzins von 4 400 DM ein den Beklagten gehörendes, aus 22 Zimmern bestehendes Haus in Heidelberg an, welches diese bis dahin an Studenten vermietet hatten. Dem Kläger wurde das uneingeschränkte Recht zur Untervermietung eingeräumt, weil er, wie die Beklagten wußten, die einzelnen Räume an von ihm unterstützte und betreute Personen weitervermieten wollte. Dies ist in der Folgezeit auch geschehen. Am 31.3.1982 hat der Kläger das Mietobjekt geräumt.

Der Kläger hat die Beklagten auf Rückzahlung eines als Teilbetrag gekennzeichneten Mietzinses von 33 200 DM mit der Begründung in Anspruch genommen, die vereinbarte Miete sei unangemessen hoch im Sinne von § 5 WiStG gewesen. Das Amtsgericht Heidelberg hat die Klage als unzulässig abgewiesen, weil die Vermietung nicht zu Wohnzwecken erfolgt sei.

Im Berufungsverfahren hat das LG Heidelberg durch Beschluß vom 26.8.1983 dem Senat folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Liegt ein Mietvertrag über Wohnraum im Sinne der §§ 29 a ZPO, 5 WiStG vor, wenn der Mieter eines Wohnhauses ein eingetragener Verein ist, der ausschließlich und unmittelbar gemeinnützige Zwecke durch Anregung, Förderung oder Betreibung von Maßnahmen zur Rehabilitation psychisch Kranker verfolgt und in Verfolgung dieses Zweckes Räume des angemieteten Hauses an Patienten zu Wohnzwecken untervermietet?

Entscheidungsgründe

II.

Die Vorlage ist zulässig.

1. Die Vorlagefrage betrifft den Bestand eines Mietvertragsverhältnisses über Wohnraum; denn sie zielt gerade darauf ab, unter den dort genannten Voraussetzungen die Abgrenzung dieses Rechtsbegriffs zu einem Mietvertrag über Geschäftsraum zu klären. Zwar gewinnt die Frage vorliegend in erster Linie für die Beurteilung des § 29 a ZPO, also einer prozeßrechtlichen Vorschrift Bedeutung. Dies steht der Zulässigkeit der Vorlage indessen nicht entgegen, weil auch der geltend gemachte materiellrechtliche Anspruch davon abhängt, daß zwischen den Parteien ein Wohnraummietvertrag geschlossen worden ist; denn nur dann kommt ein Rückzahlungsanspruch des Klägers wegen teilweiser Nichtigkeit der Preisvereinbarung (§§ 812, 134 BGB, 5 WiStG) in Betracht. Auf die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen prozeßrechtliche Fragen zum Gegenstand eines Rechtsentscheids gemacht werden können, braucht daher nicht eingegangen zu werden (vgl. dazu OLG Hamm RES. 3, MÄG Nr. 6 und 12; KG RES. 1, BMG Nr. 1).

2. Allerdings bestehen Bedenken, ob der Rechtsfrage in der vom Landgericht gewählten Fassung grundsätzliche Bedeutung zukommt. Das Landgericht hat seine Fragestellung beschränkt auf einen Verein, der die Rehabilitation psychisch Kranker verfolgt und zur Erreichung dieses Zweckes Räume des angemieteten Hauses an Patienten zu Wohnzwecken untervermietet. Dem Senat ist nicht bekannt, ob und gegebenenfalls wieviele weitere Organisationen gleicher Zielrichtung im Geltungsbereich deutschen Rechts bestehen, die vergleichbare Mietverträge abgeschlossen haben. Es erscheint daher zweifelhaft, ob die Beantwortung der Rechtsfrage in der vom Landgericht gewählten Form über den zur Entscheidung vorliegenden Fall hinaus noch für eine unbestimmte weitere Anzahl von Rechtsstreitigkeiten bedeutungsvoll werden könnte. Das aber ist notwendige Voraussetzung, um eine grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage bejahen zu können (zum Begriff der grundsätzlichen Bedeutung vgl. eingehend den Senatsbeschluß 3 Re-Miet 2/83 vom heutigen Tage m.w.N.).

Indessen ergibt die Begründung des Vorlagebeschlusses, daß es dem Landgericht ersichtlich um die Beantwortung der allgemeineren Frage geht, wie ein Mietvertrag zur Weitervermietung dann einzuordnen ist, wenn für den Mieter die von ihm verfolgten sozialen Zwecke ganz im Vordergrund stehen und das durch die Weitervermietung erzielte Entgelt vorwiegend oder ausschließlich der Kostendeckung des gemeinnützigen Zieles dient. So verstanden kann die vom Landgericht vorgelegte Rechtsfrage für die Einordnung einer größeren Zahl von Rechtsverhältnissen wesentlich sein. Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats (Rechtsentscheide vom 7.10.1981, NJW 1982, 54 = OLGZ 1982, 117 = Justiz 1982, 52 = WuM 1982, 11 = 11 in RE Miet = RES. § 564 b BGB Nr. 10 und vom 20.7.1982, Justiz 1982, 367 = WuM 1982, 269 = ZMR 1983, 243 = DWW 1982, 305 = 20 in RE Mi...