Leitsatz (amtlich)
1. Einer Nichtbestellung eines Verwalters i.S.d. § 20 Abs. 2 WEG steht es gleich, wenn eine nicht zum Verwalter geeignete Personengruppe zum Verwalter bestellt wird.
2. Ein Verwalterrat, der die Kriterien einer BGB-Außengesellschaft nicht erfüllt, ist als Verwalter ungeeignet.
Normenkette
WEG § 20 Abs. 2
Verfahrensgang
LG Bremen (Aktenzeichen 3 T 556/01) |
Tenor
Die weitere Beschwerde der Beteiligten gegen den Beschluss des LG Bremen – 2. Zivilkammer – vom 24.9.2001 wird zurückgewiesen.
Gründe
Die eingetragenen Eigentümerinnen haben nach Teilung des Grundstücks in nicht zu Wohnzwecken dienendes Sondereigentum durch Erklärung vom 30.3.1967 das oben genannte Teileigentum erworben. Durch Vertrag vom 20.12.2000 (UR-Nr. 662/00 des Notars Dr. R.) veräußerte die Firma B. & L. das Teileigentum an die Beteiligte. Weiterhin erklärte sie die Auflassung, die Verkäuferin bewilligte, die Käuferin beantragte die Eintragung der Eigentumsänderung im Grundbuch. Zur Veräußerung eines Teileigentums ist gem. § 3 Abs. 2 der Gemeinschaftsordnung (GO) die Zustimmung des Verwalterrates erforderlich. Die von der Teileigentümerversammlung am 15.6.1999 gewählten sieben Mitglieder des Verwalterrates stimmten der Veräußerung am 20.12.2000 in der Form des § 29 GBO zu.
Durch Beschluss vom 13.6.2000 beanstandete das Grundbuchamt, dass die Zustimmungserklärung unwirksam sei, weil der Verwalterrat als Personenmehrheit nicht Verwalter i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes sein könne, und verfügte eine Frist zur Beseitigung des Hindernisses. Hiergegen haben die Beteiligten Beschwerde eingelegt. Das LG hat die Beschwerde in dem angefochtenen Beschluss zurückgewiesen.
Die gegen den landgerichtlichen Beschluss gerichtete weitere Beschwerde der Beteiligten ist gem. § 78 GBO zulässig. Sie hat in der Sache keinen Erfolg.
Die weitere Beschwerde ist unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes.
Der Nachweis der Einigung über die beantragte Eigentumsänderung ist gem. § 20 GBO nicht geführt. Die Veräußerin war nicht uneingeschränkt verfügungsbefugt. Sie bedurfte gem. § 3 Abs. 2 GO zur Veräußerung der Zustimmung des Verwalterrates. Die Veräußerung ist gem. § 12 Abs. 3 WEG unwirksam, solange die erforderliche Zustimmung nicht erteilt ist.
Hier liegt zwar die Zustimmung aller Mitglieder des Verwalterrates vor. Diese Erklärung ist jedoch unwirksam. Der Verwalterrat war nicht befugt, eine solche Zustimmung zu erteilen, weil er nicht gesetzmäßig zur Vornahme solcher Erklärungen berufen ist. Der Beschluss der Teileigentümerversammlung vom 15.6.1999 wegen Bestellung des Verwalterrates ist nichtig. Diese Nichtigkeit ist von Amts wegen zu berücksichtigen, auch wenn sie nicht im Verfahren nach dem WEG festgestellt worden ist (h.M. BGH v. 18.5.1989 – V ZB 4/89, BGHZ 107, 268 [270] = MDR 1989, 897).
Die Nichtigkeit der Bestellung ist gegeben, wenn der Eigentümerbeschluss gegen ein zwingendes gesetzliches Verbot verstößt oder zwingende Vorschriften des WEG verletzt. Das ist vorliegend der Fall. Nach § 12 Abs. 1 WEG kann die Veräußerung von Sondereigentum von der Zustimmung der Sondereigentümer oder eines Dritten abhängig gemacht werden. Die Zustimmung ist hier nicht von einer Gruppe von Teileigentümern abhängig gemacht worden, wie der Wortlaut des Begriffs Verwalterrat nach § 3 Abs. 2 S. 1 GO nahe legen könnte. Als Verwalterrat versteht die Gemeinschaftsordnung nach § 8 GO vielmehr den Verwalter der Teileigentumsanlage. Der Verwalter ist Dritter i.S. des § 12 Abs. 1 WEG. Er übt die Zustimmungsbefugnis jedoch nicht aus eigenem Recht, sondern als Treuhänder der Eigentümergemeinschaft aus (vgl. Bärmann/Pick, WEG, 8. Aufl., Rz. 21 zu § 12). Seine Zustimmungserklärung ist damit nur wirksam, wenn seine Bestellung wirksam ist.
Das ist zu verneinen. Der Verwalterrat konnte nicht rechtswirksam als Verwalter in der Teileigentümerversammlung vom 15.6.1999 bestellt werden. Der Beschluss verstößt gegen § 20 Abs. 2 WEG.
Nach § 20 Abs. 2 WEG kann die Bestellung eines Verwalters nicht ausgeschlossen werden. Einer Nichtbestellung steht es gleich, wenn eine nicht zum Verwalter geeignete Personengruppe bestellt wird. Die Teileigentümerversammlung hat eine nicht geeignete Personengruppe als Verwalter bestellt.
Die Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters kann nur übernehmen, wer im Rechtsverkehr handlungsfähig ist. Die Verwaltung kann aus Gründen der erforderlichen Klarheit und Verantwortlichkeit nur einer einzelnen (natürlichen oder juristischen) Person übertragen werden oder einer Personenmehrheit, die als rechtlich selbstständige Einheit handlungsfähig ist (vgl. BGH v. 18.5.1989 – V ZB 4/89, BGHZ 107, 268 [272] = MDR 1989, 897 m.w.N.). Dazu gehört der Verwalterrat nicht.
Die Verwaltung obliegt nach § 8 GO der Teileigentümerversammlung und einem „Verwalter-Rat, der Verwalter i.S.d. WEG ist”. Der Verwalterrat besteht nach § 10 GO aus fünf oder sieben Mitgliedern. Nach § 10 Abs. 5 wählt der Verwalterrat einen Vorsitzenden und Stellvertreter, d...