Verfahrensgang
LG Bremen (Urteil vom 18.02.1992; Aktenzeichen 1 O 2348/1991 a) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Bremen vom 18. Februar 1992 wird als unbegründet zurückgewiesen.
Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.
Das Urteil ist für die Beklagte vorläufig vollstreck bar.
Die Klägerin kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 10.500,– DM abwenden, wenn nicht die Beklagte in gleicher Höhe Sicherheit leistet.
Die Beschwer der Klägerin beträgt 102.885,– DM.
Tatbestand
Die Parteien haben am 21.12.1989 einen Mietvertrag über Räume in einem Gebäude der Klägerin in Bremen, … straße 30, abgeschlossen, die zuletzt als Büroräume genutzt worden waren. Nach § 1 Nr. 1 des Mietvertrages erfolgte die Vermietung „für Wohnheimzwecke (Asylbewerber, Aus- und Übersiedler)”. Der Vertrag wurde bis zum 31.12.1994 fest abgeschlossen. Die monatliche Miete betrug zunächst 15.000,– DM und ab 1.1.1991 17.250,– DM zuzüglich Nebenkostenpauschale und Mehrwertsteuer; die Klägerin leitet hieraus einen monatlichen Mietzinsanspruch von 20.577,– DM her.
Nach § 2 Nr. 3 des Mietvertrages war „die Einholung behördlicher Genehmigungen … Sache des Vermieters.” Die Klägerin beantragte am 8.1.1990 beim Bauordnungsamt der Freien Hansestadt Bremen eine „kurzfristige Prüfung, ob weitere Sicherheitsforderungen für die Nutzung als Übergangswohnheim erforderlich sind”, und gab dabei eine voraussichtliche Belegung mit maximal 93 Personen an. Am 11.1.1990 wurde eine Besichtigung des Objekts durch Vertreter des Bauordnungsamts und der Feuerwehr im Beisein des Geschäftsführers der Klägerin durchgeführt. Das Ergebnis dieser Besichtigung wurde in einem behördlichen Vermerk (Bl. 22 d. A.) niedergelegt, der der Klägerin zur Kenntnisnahme übersandt wurde. Darin wurden verschiedene „Maßnahmen … zur angestrebten Nutzung als Übergangswohnheim” festgelegt, u.a., daß die Zimmer im Obergeschoß unverschlossen zu lassen seien, damit der zweite Rettungsweg über das Flachdach gewährleistet sei. Die Nutzung als Wohnheim wurde im Februar 1990 aufgenommen. Betreiber des Wohnheims war die Stadtgemeinde Bremen (Senator für Jugend und Soziales), an die die Beklagte das Gebäude untervermietet hatte.
Am Jahreswechsel 1990/91 kam es in einem anderen Bremer Übergangswohnheim zu einem Großbrand, bei dem mehrere Menschen ums Leben kamen. Die Stadtgemeinde Bremen ließ daraufhin alle Übergangswohnheime unter feuerpolizeilichen Gesichtspunkten überprüfen. Hinsichtlich des Gebäudes … straße 30 wurde festgestellt, daß es als Übergangswohnheim nicht geeignet sei und sofort geräumt werden müsse, da aufgrund der Bauausführung und der umgebenden Bebauung der erste Rettungsweg als sehr kritisch anzusehen sei und der zweite völlig fehle. Die Beklagte ließ daraufhin das Wohnheim räumen, kündigte den Mietvertrag und stellte die Mietzahlungen zum 30.4.1991 ein.
Mit der vorliegenden Klage verlangt die Klägerin monatlich 20.577,– DM für die Zeit vom 1.5. bis 30.9.1991. Sie hält die Kündigung des Mietvertrages durch die Beklagte für unwirksam, da der Beklagten entweder bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt gewesen sei, daß das Gebäude Friesenstraße 30 aus feuerpolizeilichen Gründen nicht als Wohnheim genutzt werden konnte. Sie hat vorgetragen, die Stadtgemeinde Bremen, die faktisch Alleingesellschafterin der Beklagten sei, habe seinerzeit dringend Aus- und Übersiedlerwohnheime gesucht. Der Sachbearbeiter des Bauordnungsamts habe der Klägerin seinerzeit erklärt, die Stadtgemeinde lege Wert darauf, das Objekt ohne Nutzungsänderungsverfahren möglichst unverzüglich zu nutzen; die Nutzung als Wohnheim solle lediglich für die Dauer des Mietvertrages mit der Beklagten zulässig sein. Sie vertritt die Auffassung, die Beklagte könne sich auf die feuerpolizeilich bedingte Ungeeignetheit des Mietobjekts als Wohnheim nicht berufen, weil sie gemäß § 1 Nr. 4 des Mietvertrages den Zustand der Mietsache als ordnungsgemäß und zum vertragsgemäßen Gebrauch tauglich anerkannt habe. Sie müsse sich jedenfalls auch die Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Mitarbeiter des Bauordnungsamts und der Feuerwehr hinsichtlich der Ungeeignetheit als Übergangswohnheim zurechnen lassen. Ein Kündigungsrecht wegen gesundheitsgefährdender Beschaffenheit der Mieträume habe der Beklagten nicht zugestanden, da von dem Zustand der Räume und deren Benutzung unmittelbar keine gesundheitlichen Gefahren für die Bewohner ausgegangen seien.
Die Klägerin hat beantragt,
die Beklagte zu verurteilen, an sie DM 102.885,– nebst 11,5 % Zinsen auf DM 20.577,– vom 4. Mai 1991 bis zum 3. Juni 1991, 11,5 % Zinsen auf DM 41.454,– vom 4. Juni 1991 bis zum 3. Juli 1991, 11,5 % Zinsen auf DM 61.731,– vom 4. Juli 1991 bis zum 3. August 1991, 11,5 % Zinsen auf DM 82.308,– vom 4. August 1991 bis zum 15. August 1991, 12,5 % Zinsen auf DM 82.308,– vom 16. August 1991 bis zum 3. September 1991 und 12,5 % Zinsen auf DM 102.885,– seit dem 4. September 1991 zu zahlen.
Die Beklag...