OLG Bremen Urteil vom 30.08.1988 - 1 U 43/88 (a)

Verfahrensgang

LG Bremen (Urteil vom 04.02.1988; Aktenzeichen 6 O 2072/87)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 6. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 4. Februar 1988 wird als unbegründet zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Klägerin beträgt DM 2.736,–.

Tatbestand

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. I ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Klägerin hat in der Sache keinen Erfolg. Der Klägerin steht der in der Berufungsinstanz nach teilweiser Zahlung durch die Stadt Bremerhaven noch geltend gemachte restliche Provisionsanspruch in Höhe von DM 2.736,– nicht zu.

Der Senat macht sich in erster Linie die zutreffenden Gründe der angefochtenen Entscheidung zu eigen. Er ist mit dem Landgericht der Auffassung, daß die Klägerin ihren Provisionsanspruch gegen die Beklagten nach Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Stadt Bremerhaven nicht (mehr) auf § 8 des notariellen Kaufvertrages vom 20. Mai 1987 stützen kann. Nach der gesetzlichen Regelung in § 652 BGB ist eine Provisionszahlungspflicht des Erstkäufers in der Regel dann nicht (mehr) gegeben, wenn der Vorkaufsberechtigte sein Vorkaufsrecht ausübt, weil der Erstkäufer in diesem Fall den mit dem Kaufvertrag erstrebten wirtschaftlichen Erfolg nicht erreicht (vgl. RGZ 157, 243; BGH NJW 1982, 2662, 2663 unter 4 b; Schwerdtner, Maklerrecht, 3. Aufl. Rdnr. 166). Das räumt auch die Klägerin ein, meint jedoch, hier sei durch die in § 8 des notariellen Kaufvertrages enthaltene Klausel: „Die Provision ist mit Abschluß des Vertrages verdient und fällig” abweichend von der gesetzlichen Regelung wirksam eine erfolgsunabhängige Maklerprovision versprochen worden, die auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts zu zahlen sei. Dem vermag der Senat in Übereinstimmung mit dem Landgericht nicht zu folgen. Wenn dies – auch auf Seiten der Beklagten! – gewollt gewesen wäre, wäre eine solche, sich auch auf den Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts erstreckende Vereinbarung zwar rechtlich möglich und wirksam gewesen. Sie hätte jedoch angesichts der Interessenlage der ausdrücklichen und konkreten Absprache bedurft, nämlich dahingehend, daß die Provision auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts vom Erstkäufer gezahlt werden müsse (vgl. BGH WM 1970, 392, 393). Dazu reicht die formelhafte Klausel in § 8 des notariellen Kaufvertrages nicht aus. Die Klägerin trägt selbst nicht vor, daß bei Abschluß des Kaufvertrages die genannte Klausel auch im Hinblick auf die Ausübung des Vorkaufsrechts konkret ausgehandelt oder erörtert worden sei. Ihr Ehemann hat im Termin vor dem Senat lediglich erklärt, daß die Klausel im Zusammenhang mit der durchzuführenden Finanzierung des Kaufvertrages erläutert worden sei, und von dieser Finanzierung die Zahlung der Provision nicht abhängig sein sollte. Das entspricht der gesetzlichen Regelung. Der Klägerin hilft es auch nicht weiter, daß der Notar ausweislich § 6 des Kaufvertrages auf das mögliche Bestehen und die Bedeutung eines gesetzlichen Vorkaufsrechts hingewiesen hat. Denn auch bei einem solchen Hinweis brauchte den Beklagten keineswegs klar zu sein, daß sie nach § 8 des Kaufvertrages die Provision auch bei Ausübung des Vorkaufsrechts zahlen sollten. Bei der Auslegung ist die konkrete Sach- und Rechtslage zu berücksichtigen. Der Verkäufer hatte hier der Klägerin den Maklerauftrag erteilt. Danach stellte es eine echte Gegenleistung der Beklagten zu 1. und 2. als Käufer dar, wenn sie in § 8 des notariellen Kaufvertrages die Zahlung der Maklerprovision an die Klägerin übernahmen. Das bedeutet jedoch, daß die Klägerin infolge der Ausübung des Vorkaufsrechts nunmehr den im Kaufvertrag vereinbarten Provisionsanspruch (§ 328 BGB) gegen die Stadt Bremerhaven geltend machen kann, weil diese alle Verpflichtungen der Käufer aus dem Kaufvertrag zu erfüllen hat (vgl. dazu BGH LM § 505 BGB Nr. 4 Bl. 3; Schwerdtner Rdnr. 167). Bei dieser Situation liegt es aber noch ferner, die in § 8 des Kaufvertrages enthaltene Klausel ohne individuelle und konkrete Vereinbarung dahin auszulegen, daß die Erstkäufer – hier die Beklagten zu 1. und 2. – gleichwohl weiterhin zur Provisionszahlung verpflichtet sein sollten, ohne den wirtschaftlichen Erfolg zu erlangen, zumal wenn – wie hier – gegen die Schuldnerqualität des Vorkaufsberechtigten keine Bedenken bestehen. Die von der Klägerin genannte Entscheidung des OLG Hamburg vom 23.8.1984 sowie die in dieser zitierten weiteren Entscheidungen desselben Gerichts beziehen sich sämtlich nicht auf Fälle des Vorkaufsrechts und die bei dessen Ausübung – wie hier – entstehende Interessenlage. Der Senat braucht deshalb nicht zu entscheiden, ob er dem OLG Hamburg überhaupt im Ausgangspunkt so weitgehend folgen könnte. – Soweit die Klägerin noch darauf abstellt, daß die Beklagten hier bei vertragsgerechtem Verhalten die Provision alsbald nach Abschluß des Kaufvertrages, also noch weit vor Ausübung des Vorkaufsrechts i...