Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnungseigentumssache. Wohnungseigentümergemeinschaft
Verfahrensgang
LG Hannover (Aktenzeichen 1 T 150/82) |
Tenor
Auf die weitere Beschwerde des Antragsgegners wird der Beschluß der 1. Zivilkammer des Landgerichts … vom 24. Januar 1983 aufgehoben.
Die Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts … vom 24. Dezember 1982 wird auf
Kosten der Antragsteller – einschließlich der außergerichtlichen Auslagen des Antragsgegners – zurückgewiesen.
Beschwerdewert: 1.437,25 DM.
Gründe
I.
Die Antragsteller und der Antragsgegner sind Wohnungseigentümer in einer aus 24 Eigentumswohnungen bestehenden Wohnanlage; ihr Miteigentumsanteil ist – anders als bei den übrigen Miteigentümern – jeweils noch mit dem Sondereigentum an einer Garage verbunden. Im Jahre 1981 ließ die Verwalterin Reparaturarbeiten an dem Flachdach der Garagenanlage ausführen. In einer „außerordentlichen Versammlung der Garageneigentümer” der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 12. Dezember 1981, zu der die Verwalterin ausschließlich die Antragsteller und den Antragsgegner geladen hatte, wurde mit 4 Stimmen gegen die Stimme des Antragsgegners beschlossen, die Rechnung der Firma … über 6.668,22 DM auf die 5 Garageneigentümer zu gleichen Anteilen umzulegen und ab 1. Januar 1982 eine Instandhaltungsrücklage einzuführen, auf die jeder Garageneigentümer jährlich 60 DM zahlen sollte.
Unter Berufung auf diesen Beschluß nehmen die Antragsteller den Antragsgegner auf Zahlung des auf ihn entfallenden Reparaturkostenanteils und des anteiligen Instandhaltungsvorschusses für 1982 (an die Verwalterin) in Anspruch. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen, das Landgericht hat ihm stattgegeben.
Mit der weiteren Beschwerde, um deren Zurückweisung die Antragsteller bitten, erstrebt der Antragsgegner die Widerherstellung der ablehnenden Entscheidung des Amtsgerichts.
II.
Das Rechtsmittel hat Erfolg.
1. Das Landgericht meint, da der Antragsgegner den Beschluß vom 12. Dezember 1981 nicht fristgerecht in dem dafür vorgesehenen Verfahren angefochten habe, sei dieser verbindlich, unabhängig davon, ob die Garageneigentümer allein – statt sämtlicher Wohnungseigentümer – zur Beschlußfassung über die für die Reparatur des Garagendachs angefallenen Kosten berufen gewesen seien (§§ 23 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG). Der Grundsatz, daß fehlende Beschlußfähigkeit einer Wohnungseigentümerversammlung nicht die Nichtigkeit der gefaßten Beschlüsse, sondern nur deren Anfechtbarkeit zur Folge habe, müsse auch in den Fällen gelten, in denen ein Teil der Wohnungseigentümer (möglicherweise irrig) annehme, daß er allein befugt sei, über einen bestimmten Gegenstand zu entscheiden, wenn der gefaßte Beschluß über den Kreis der an der Beschlußfassung beteiligten Wohnungseigentümer hinaus keine Wirkung entfalte.
2. Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.
a) Die besonderen Wirkungen eines Mehrheitsbeschlusses in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, nämlich, daß er auch für und gegen die Wohnungseigentümer gilt, die dagegen gestimmt oder an der Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben (§ 10 Abs. 4 WEG), insbesondere aber, daß trotz formeller und sachlicher Fehler seine Ungültigkeit nicht mehr geltend gemacht werden kann, wenn keine rechtzeitige Anfechtung erfolgt war, sind nicht selbstverständlich (sozusagen aus der Natur der Sache heraus) gegeben, sondern sie bedürfen schon wegen der häufig weittragenden Folgen für die betroffenen Wohnungseigentümer einer ausdrücklichen, fest umrissenen – und im Zweifel eng auszulegenden – gesetzlichen Legitimation. Das Wohnungseigentumsgesetz unterwirft Angelegenheiten, über die „…. die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können …” der Beschlußfassung „in einer Versammlung der Wohnungseigentümer” (§ 23 Abs. 1 WEG). Auf eine derartige Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer bezieht sich auch die Regelung in Abs. 4 dieser Vorschrift, wonach ein Beschluß nur ungültig ist, wenn er gemäß § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt ist. Die Vorschrift trägt dem Umstand Rechnung, daß die Mitwirkung und Abstimmung in der Wohnungseigentümerversammlung die regelmäßige Form ist, in welcher der Wohnungseigentümer an der Willensbildung der Gemeinschaft teilhat und die Rechte ausübt, die ihm als Miteigentümer und Teilhaber der Gemeinschaft in bezug auf alle einer Regelung durch die Wohnungseigentümer zugänglichen Angelegenheiten, insbesondere Verwaltungsmaßnahmen, zustehen (Weitnauer WEG 6. Aufl., § 23 Rdn. 2).
Eine Beschlußfassung in diesem Sinne ist hier am 12. Dezember 1981 nicht erfolgt. Denn es hat keine Wohnungseigentümerversammlung – d. h. eine Versammlung aller Eigentümer – gegeben (und dazu war von der Verwalterin auch nicht eingeladen worden), sondern lediglich eine „Versammlung der Garageneigentümer” der Wohnungseigentümergemeinschaft. Deshalb geht in diesem Zusammenhang der Hinweis des Landgerichts fehl, daß auch bei mangelnder Beschlußfähigkeit (der „Versammlung” § 25 Abs. 3 WEG) gefaßte Beschlüss...