OLG Celle Beschluss vom 15.10.2012 - 4 W 161/12

Entscheidungsstichwort (Thema)

Gleichzeitige Anwesenheit bei der Auflassung

Leitsatz (amtlich)

§ 925 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangt bei der Auflassung nicht die vollständige Anwesenheit von mehreren auf der gleichen Seite Beteiligten.

Normenkette

BGB § 925 Abs. 1

Verfahrensgang

AG Buxtehude (Beschluss vom 25.07.2012; Aktenzeichen HR-1313-46)

Tenor

Der Beschluss des AG - Grundbuchamt - Buxtehude vom 25.7.2012 wird aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, dem Antrag des Antragstellers auf Eigentumsumschreibung vom 5.3.2012 zu entsprechen.

Gründe

Die Beschwerde ist gem. § 71 Abs. 1 GBO statthaft und auch im Übrigen zulässig. Sie hat auch in der Sache Erfolg.

Entgegen der Auffassung des Grundbuchamts liegt eine wirksame Auflassung vor. Die Voraussetzungen des § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB sind erfüllt.

Die Notariatsangestellte S. A. hat am 23.12.2011 zur UR-Nr ... 7/2011 des Notars C. namens der Miteigentümerin Z. und namens und in Vollmacht des Antragstellers die Auflassung erklärt (Ziff. III dieser Urkunde; Bl. 60 d.A.). Frau Z. hat das vollmachtlose Handeln von Frau A. am 11.1.2012 (Bl. 64d. A) genehmigt. Damit sind, nachdem auch die Beteiligten Frau E. und Frau R. mit notariellen Urkunden vom 21.12.2011 (Bl. 57 d.A.) bzw. 4.1.2012 (Bl. 66 d.A.) die Annahme des Kaufangebots des Antragstellers und Auflassung des Grundstücks erklärt haben, alle an eine ordnungsgemäße Auflassung zu stellenden Anforderungen erfüllt.

Denn die nach § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Einigung "bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile" erfordert nach allgemeiner Meinung keine persönliche Anwesenheit. Vielmehr ist anerkannt, dass auch im Rahmen von § 925 BGB eine Vertretung nach den allgemeinen Grundsätzen der §§ 164 ff. BGB möglich ist (vgl. statt aller Palandt/Bassenge, BGB, 71. Aufl., § 925 Rz. 5).

Auch das Erfordernis gleichzeitiger Anwesenheit "beider Teile" gem. § 925 Abs. 1 Satz 1 BGB ist erfüllt. Hierzu genügt es auch nach Auffassung des Senats, dass auf Seiten der Erwerber und/oder Veräußerer bei mehreren Beteiligten jeweils nur ein auf der Veräußerer- und Erwerberseite Beteiligter gleichzeitig anwesend sind. Dies entspricht, worauf die Beschwerdebegründung mit Recht hinweist, der heute zumindest ganz überwiegend vertretenen Auffassung (OLG München in FGPrax 2009, 59 unter Hinweis auf KG, OLGE 9, 342; aus dem Schrifttum ferner Palandt/Bassenge, a.a.O., Rz. 4; Staudinger/Pfeifer, BGB, Bearb. 2004, § 925 Rz. 83; Erman/Lorenz, BGB, 13. Aufl., § 925 Rz. 27; Demharter, GBO, 28. Aufl., § 20 Rz. 19; Grziwotz, Nomos Kommentar zum BGB, 2. Aufl., § 925 Rz. 30; Lemke, Immobilienrecht, 2012, § 925 Rz. 11). Ein Beteiligter auf Veräußerer- und Erwerberseite waren hier in Person der Notariatsangestellten A. am 23.12.2011 gleichzeitig anwesend.

Es besteht auch unter dem Gesichtspunkt, dass die Beteiligten zu 2 und 3 eine Miterbengemeinschaft bilden, kein Anlass zu einer abweichenden Beurteilung. Denn nach § 2040 Abs. 1 BGB können die Erben über einen Nachlassgegenstand zwar nur gemeinschaftlich verfügen. Auch eine gemeinschaftliche Verfügung nach § 2040 Abs. 1 BGB erfordert jedoch nicht, dass die Erklärungen gleichzeitig und bei derselben Gelegenheit abgegeben werden, sofern sie sich nur im Ergebnis zu einer einheitlichen Verfügung ergänzen (Palandt/Weidlich, a.a.O., § 2040 Rz. 4). Auch diese Voraussetzung ist hier mit den Erklärungen der Miterben vom 21.12.2011 (E.) bzw. 4.1.2012 (R.) erfüllt.

Das Beschwerdeverfahren ist wegen des Erfolgs der Beschwerde gebührenfrei, § 131 Abs. 3 KostO.

Fundstellen

Haufe-Index 3477290

FGPrax 2013, 12

ZEV 2013, 7

ZfIR 2012, 890

NJW-Spezial 2013, 8

NotBZ 2013, 38