OLG Celle Beschluss vom 28.11.2006 - 4 W 241/06

Leitsatz (amtlich)

Kosten eines Aufzuges und der Reinigung von Treppenhäusern betreffen Einrichtungen des gemeinschaftlichen Gebrauchs und sind auch auf solche Teil- und Wohnungseigentümer umzulegen, die diese Einrichtungen nicht nutzen. Eine Freistellung nicht nutzender Teil- und Wohnungseigentümer von diesen Kosten setzt eine eindeutige Bestimmung in der die Kostenverteilung regelnden Teilungserklärung voraus. Sieht diese eine Ausscheidung solcher Kosten vor, die nur einem Teil- oder Wohnungseigentümer zugeordnet werden und die dieser allein tragen müsse, rechtfertigt dies nicht die Freistellung von Teil- und Wohnungseigentümern ohne Nutzungsinteresse, wenn im Übrigen Aufzug und Treppenhaus von mehreren Teil- und Wohnungseigentümern genutzt werden.

Normenkette

WEG §§ 16, 28

Verfahrensgang

LG Hannover (Beschluss vom 13.10.2006; Aktenzeichen 4 T 17/06)

AG Hannover (Aktenzeichen 71-II 532/05)

Tenor

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des LG Hannover vom 13.10.2006 wird zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde trägt die Antragstellerin; außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Beschwerdewert: 10.810 EUR.

Gründe

I. Die Parteien sind Mitglieder einer Wohnungs- und Teileigentümergemeinschaft, die aus einem Gebäudekomplex mit neun Wohngebäuden mit ca. 180 Wohnungen sowie Ladengeschäften in den Erdgeschossen besteht. Die Parteien streiten darum, ob die Antragstellerin mit Kosten der Aufzugsanlagen und der Reinigung der Treppenhäuser belastet werden kann. Die Antragstellerin hält Ladenräume und Lagerräume inne. Treppenhäuser und Aufzugsanlagen sind aufgrund der baulichen Situation für die Antragstellerin bzw. deren Mieter nicht zugänglich. Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass sie deshalb an den damit verbundenen Kosten nicht beteiligt werden könne. In der Teilungserklärung ist zur Umlage von Kosten gem. § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums Folgendes vereinbart:

"Die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung sowie die übrigen Bewirtschaftungskosten (z.B. für Wasser, Abwasser, Strom, Rücklagen für Instandhaltung, Straßenreinigung, Müllabfuhr, Hausreinigung, Sach- und Haftpflichtversicherung, Hausverwaltung, Wartungskosten) tragen vorbehaltlich der nachstehenden Regelung die WE bzw. TE im Verhältnis der Miteigentumsanteile.

Dies gilt nicht, falls laufende Kosten durch Messeinrichtungen oder durch andere Weise einwandfrei getrennt festgestellt bzw. einem Wohnungs- bzw. Teileigentümer allein zuzuordnen sind; die so festgestellten Kosten trägt der betreffende WE bzw. TE allein."

Durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 21.9.2004 zu den Tagesordnungspunkten 3b und 3d sind die Einzelabrechnungen für 2003 und 2004 mehrheitlich genehmigt worden. Daraus ergibt sich für die Antragstellerin eine Belastung mit Aufzugskosten und Hausreinigungskosten i.H.v. insgesamt 10.810 EUR. Die Antragstellerin ist der Auffassung, dass sich aus der oben zitierten Bestimmung der Teilungserklärung ergebe, dass sie mit diesen Kosten nicht belastet werden könne. Aufgrund der baulichen Situation seien Treppenhäuser und Aufzugsanlagen "einwandfrei" ihr nicht zurechenbar. Sie hat deshalb beantragt, die Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Die Antragsgegnerin hält demgegenüber die von der Antragstellerin vertretene Auslegung der Klausel für unrichtig und hat um Zurückweisung des Antrags gebeten.

Das AG hat dem Antrag durch Beschluss vom 10.1.2006 stattgegeben.

Dagegen hat die Antragsgegnerin fristgerecht sofortige Beschwerde zum LG eingelegt. Sie meint, die oben zitierte Regelung entspreche nicht dem Bestimmtheitsgrundsatz; es bleibe die Frage, wann denn bestimmte Kosten einem Wohnungs- bzw. Teileigentum allein zuzuordnen seien; dazu verhalte sich die Teilungserklärung in keiner Weise. So habe dieselbe Abteilung des AG in derselben personellen Besetzung in einem früheren Beschluss vom 27.10.2004 bezüglich derselben Klausel die Auffassung vertreten, die Regelung sei zu unbestimmt. Deshalb überrasche die jetzige Auslegung.

Demgegenüber hat die Antragstellerin die Entscheidung des AG verteidigt.

Das LG hat durch den angefochtenen Beschluss der sofortigen Beschwerde der Antragsgegnerin stattgegeben und unter Aufhebung des Beschlusses des AG die Anträge der Antragstellerin zurückgewiesen. Die Auffassung des AG, dass ähnlich wie bei einer sog. Mehrhausanlage auch im vorliegenden Fall eine getrennte Abrechnung der Kosten erfolgen könne, sei unrichtig. Es sei unstreitig, dass die Anlage aus einzelnen Häusern bestehe, die jedoch durch einen Unterbau eine architektonische Verbindung erführen. Bei diesem Unterbau handele es sich um eine Tiefgarage, sodass sämtliche Fahrstühle eine Verbindung in die Tiefgarage hätten. Damit bestehe jedenfalls im Bereich der Tiefgarage eine räumliche Verbindung der Aufzugsanlagen untereinander. Dem Protokoll vom 21.9.2005 lasse sich entnehmen, dass 12 Personenaufzüge (und neun Müllschlucker) vorhanden seien, deren Sanier...