Entscheidungsstichwort (Thema)
Mietzinserhöhung
Verfahrensgang
Tenor
Für die Feststellung der Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MHG ist der Mietzins zugrunde zu legen, der drei Jahre vor dem Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldet wurde; auf den drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldeten Mietzins kommt es nicht an (Anschluß an den Rechtsentscheid des BayObLG vom 10.03.1988 – RE-Miet 2/88 = WuM 1988, 117 = ZMR 1988, 228 = DWW 1988, 162).
Tatbestand
I.
Die Beklagten sind seit dem 01.12.1978 Mieter einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus der Klägerin. Der Nettomietzins ausschließlich Nebenkostenvorauszahlung und Garagenmiete betrug ab dem 1. September 1991 aufgrund eines Mieterhöhungsverlangens vom 10. Juni 1991 510 DM. Dies entsprach bei einer Wohnfläche von 80 m² einem Mietzins von 6,38 DM/m². Mit Schreiben vom 06.06.1994, das den Beklagten am 07.06.1994 zugestellt wurde, verlangte die Klägerin die Zustimmung zu einer Mietzinserhöhung auf einen Betrag von 663,20 DM zum 01.09.1994. Nach diesem Erhöhungsverlangen sollte die Quadratmeter-Miete nunmehr 8,29 DM betragen.
Da die Beklagten dem Mieterhöhungsverlangen nicht bis zum 31.08.1994 zugestimmt hatten, erhob die Klägerin am 13.09.1994 beim Amtsgericht Uelzen Klage auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses von 510 DM auf 663,20 DM seit dem 01.09.1994.
Die Beklagten traten dieser Klage mit der Begründung entgegen, daß die von der Klägerin in dem Erhöhungsverlangen angegebenen Vergleichswohnungen mangels näherer Beschreibung der Lage und Ausstattung der Wohnungen nicht vergleichbar seien.
Mit Urteil vom 24.11.1994 hat das Amtsgericht der Klage mit der Begründung stattgegeben, daß es ausreiche, wenn der Vermieter die Vergleichswohnungen so beschreibe, daß sie vom Mieter identifiziert werden könnten. Für die Zulässigkeit des Mieterhöhungsverlangens sei nicht erforderlich, daß der Mieter einer Vergleichswohnung deren Besichtigung gestatte oder daß die Vergleichswohnung eine mit der betreffenden Wohnung identische Größe habe. Vielmehr sei es Sache der Beklagten gewesen, vorzutragen, aus welchen Gründen die von der Klägerin angegeben Vergleichswohnungen nicht mit der von ihnen bewohnten Wohnung vergleichbar seien und weshalb der verlangte Mietzins nicht gerechtfertigt sei. Entsprechenden Vortrag seien die Beklagten jedoch schuldig geblieben, so daß sich die Klage als begründet erwiesen habe.
Gegen dieses Urteil haben die Beklagten unter Wiederholung ihrer Ansicht, daß die Klägerin die Vergleichsmerkmale nicht substantiiert und nachvollziehbar dargelegt habe, Berufung eingelegt. Eine Verpflichtung ihrerseits, darzulegen, weshalb die angegebenen Wohnungen nicht mit der von ihnen bewohnten Wohnung vergleichbar seien, bestehe nicht. Die Klägerin hat demgegenüber an ihrer Auffassung festgehalten, daß ihre Beschreibung der Wohnungen mit der einschlägigen Rechtsprechung der Oberlandesgerichte in Mietsachen (OLG Karlsruhe, NJW 1984, 2167; OLG Schleswig, WuM 1987, 140) in Einklang stehe. Es sei Sache des Mieters, eigene Nachforschungen anzustellen, ob der begehrte Mietzins tatsächlich berechtigt sei.
Mit Beschluß vom 11.05.1995 hat das Landgericht die Parteien darauf hingewiesen, daß es beabsichtige, einen Vorlagebeschluß gemäß § 541 ZPO zu der Frage zu erlassen, ob für die Berechnung der Kappungsgrenze derjenige Mietzins maßgeblich sei, der drei Jahre vor Zugang des Erhöhungsverlangens geschuldet worden sei, oder ob es auf den drei Jahre vor Wirksamwerden des Erhöhungsverlangens geschuldeten Mietzins ankomme. Insoweit hat es die Parteien zur Darlegung des zu den angegebenen Zeitpunkten geschuldeten Mietzinses aufgefordert.
Nach Mitteilung des vor dem 01.09.1991 und ab dem 01.09.1991 geschuldeten Mietzinses hat das Landgericht die Berufung mit Teilurteil vom 24.08.1995 insoweit zurückgewiesen, als der mit dem Erhöhungsverlangen geltend gemachte Mietzins den vor dem 01.09.1991 geschuldeten Mietzins von 465 DM nicht um mehr als 30 % überstiegen hat. Es hat die Beklagten zur Zahlung einer auf 604,50 DM erhöhten Miete verurteilt und dabei in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht ausgeführt, daß die Einwendungen der Beklagten gegen die Vergleichbarkeit der von der Klägerin angegebenen Wohnungen unerheblich seien. Da Flächenabweichungen der Vergleichswohnungen die verfahrensrechtliche Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens nicht beeinträchtigten und die formellen Voraussetzungen für ein wirksames Erhöhungsverlangen im übrigen vorlägen, insbesondere die Sperrfrist des § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 MHG und die Überlegungs- und Klagefrist des § 2 Abs. 3 Satz 1 MHG eingehalten worden seien, bestünden grundsätzlich keine Bedenken gegen eine Mieterhöhung. Der Rechtsstreit sei allerdings nur bis zu einem Betrag von 604,50 DM monatlich entscheidungsreif. Im übrigen sei zweifelhaft sei, ob es für die Frage der Beachtung der Kappungsgrenze auf den drei Jahre vor dem Zugang ...