OLG Celle Urteil vom 16.12.1998 - 2 U 23/98

Entscheidungsstichwort (Thema)

Formularmäßiger Gewerberaummietvertrag: Bestimmte Bezeichnung umlagefähiger Betriebskosten; Umlagefähigkeit von "Bewachungskosten"

Leitsatz (redaktionell)

1. In Mietverträgen über Geschäftsräume, genügt die Verweisung auf II. BV § 27 Abs 2 (juris: BVO 2) zur bestimmten Bezeichnung der von dem Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn dem Mietvertrag nicht der Text der Anlage 3 zu II. BV § 27 Abs 2 beigefügt ist.

2. "Sonstige Betriebskosten" iSv Nr 17 Anlage 3 zu II. BV § 27 Abs 2 können auch bei der Vermietung von Geschäftsräumen nur solche Betriebskosten sein, die bei der Vermietung von Wohnräumen ebenfalls umlagefähig sind.

3. Bewachungskosten können im Einzelfall als "sonstige Betriebskosten" iSv Nr 17 Anlage 3 zu II. BV § 27 Abs 2 umlagefähig sein (entgegen OLG Düsseldorf, 1991-07-25, 10 U 1/91, MDR 1991, 964).

Normenkette

BGB § 535 S. 2; BVO 2 § 27 Abs. 2 Anl. 3 Nr. 17; AGBG §§ 3, 9

Verfahrensgang

LG Hannover (Urteil vom 20.11.1997; Aktenzeichen 2 O 253/97)

Tenor

Auf die Berufung der Kläger wird das am 20. November 1997 verkündete Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Hannover unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise geändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 10.131,01 DM nebst 5 % Zinsen seit dem 3. Juli 1997 zu zahlen. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagten 96 % und die Kläger als Gesamtschuldner 4 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beschwer der Beklagten beträgt 10.131,01 DM, diejenige der Kläger 422,60 DM.

Gründe

Die zulässige Berufung der Kläger hat in der Sache zum überwiegenden Teil Erfolg.

1. Die Kläger können von der Beklagten gemäß § 7 Nr. 1 Satz 1 und 3 der allgemeinen Vertragsbestimmungen, Teil II, zu dem gewerblichen Büromietvertrag der Parteien vom 19./27. Mai 1994 i.V.m. § 535 Satz 2 BGB die Zahlung der mit der Betriebskostenabrechnung vom 4. Dezember 1996 für das Jahr 1995 abgerechneten Kosten der Bewachung des Objektes in Höhe von insgesamt 10.131,01 DM (411 m² × 21,43449 DM + 15 % Mehrwertsteuer) verlangen.

Zwar muss die Beklagte als Mieterin nur diejenigen Nebenkosten tragen, die im Vertrag eindeutig auf sie abgewälzt worden sind. Nur aufgrund einer unmissverständlichen Regelung kann der Mieter nämlich klar feststellen, welche Arten von Nebenkosten er im einzelnen neben der Grundmiete zu entrichten hat.

Die von den Parteien in den Allgemeinen Vertragsbestimmungen des Mietvertrages vereinbarten Regelungen über die Abwälzung von Betriebskosten (Mietvertrag, Teil II, § 7 i.V.m. Teil I Ziff. 8.1) auf die Beklagte genügen jedoch entgegen der Ansicht des Landgerichts dem Bestimmtheitsgebot und den für Allgemeine Geschäftsbedingungen geltenden Anforderungen an die Transparenz von AGB-Klauseln, §§ 3, 9 Abs. 1, 24 Abs. 1 Nr. 1 AGBG. Die Parteien haben nämlich in § 7 Nr. 1 Satz 1 ausdrücklich vereinbart, dass alle auf das Mietobjekt entfallenden Betriebskosten gemäß der jeweils gültigen Fassung der Anlage 3 zu § 27 II. BV zu Lasten des Mieters gehen. Nach der Rechtsprechung wird dem Bestimmtheitserfordernis auch für Formularmietverträge über Wohnräume Genüge getan, wenn zur Bezeichnung der gesondert zu tragenden Betriebskosten auf § 27 II. BV verwiesen wird (vgl. OLG Karlsruhe WuM 1986, 9; BayObLG WuM 1984, 104; OLG Hamm WuM 97, 542). Für die Geschäftsraummiete erfüllt die Verweisung in einem Formularvertrag auf § 27 II. BV erst recht die Anforderungen an die ausreichende Bestimmtheit und Transparenz einer Vereinbarung über die Abwälzung von Nebenkosten (vgl. Senat, Urteile vom 1. Juli 1992 – 2 U 202/91 – und 29. März 1995 – 2 U 60/94 –), ohne dass der Text der Anlage 3 zu § 27 II. BV dem Mietvertrag beigefügt werden muss. Im vorliegenden Fall haben die Parteien zusätzlich in § 7 Nr. 1 Satz 2 der allgemeinen Vertragsbestimmungen auf die im Mietvertrag beigefügte Aufstellung der Betriebskosten gemäß Anlage 3 zu § 27 II. BV Bezug genommen, so dass die Beklagte bereits aus den schriftlichen Vertragsunterlagen ersehen konnte, zur Umlage welcher Nebenkosten die Kläger berechtigt sind. Die Vereinbarung der Parteien begegnet auch nicht deshalb Bedenken, weil in § 7 Nr. 1 Satz 3 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen außerdem vereinbart worden ist, dass neu entstehende Betriebskosten ab Entstehung vom Mieter zu tragen sind. Aus dem Zusammenhang dieser Bestimmung mit den vorangehenden Regelungen in § 7 Nr. 1 der Allgemeinen Vertragsbestimmungen ergibt sich zweifelsfrei, dass die Beklagte neu entstehende Betriebskosten nur insoweit zu tragen hat, als es sich um Betriebskosten gemäß der Anlage 3 zu § 27 II. BV handelt. Entgegen der Ansicht des Landgerichts erhalten die Kläger als Vermieter durch die vorbezeichneten Klauseln hinsichtlich der Umlage neu entstehender Betriebskosten keine weitgehende Gestaltungsmöglichkeit. Vielmehr entspricht ihre Befugnis zur Umlage neu entstehender Betriebskosten in sachlicher Hinsicht, also im Hinblick auf die Art der Nebenkosten, exakt den Abreden zu den ab Vertragsbeginn umlagefähigen Ne...