Verfahrensgang
LG Hildesheim (Aktenzeichen 3 O 277/00) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das am 20. März 2001 verkündete Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts … nach Rücknahme des Rechtsmittels im Übrigen teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:
Es wird festgestellt, dass das Pachtverhältnis zwischen der Klägerin und der Beklagten zum 17. Juli 2000 beendet ist.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 75 % und die Beklagte 25 %.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beschwer der Klägerin übersteigt nicht 60.000 DM.
Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren wird in Ergänzung des Beschlusses des Senats vom 2. Juli 2001 für die Zeit seit der Antragstellung im Termin am 25. Oktober 2001 auf 4.000 DM festgesetzt.
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten hat im Umfang des zu Beginn der mündlichen Verhandlung beschränkten Antrages Erfolg.
Die Klage ist nämlich hinsichtlich des Hauptantrages entgegen der Auffassung des Landgerichts unbegründet.
Im Übrigen war die Beklagte auf Grund ihres im Berufungsrechtszug fortwirkenden (vgl. BGH NJW 93, 717) Anerkenntnisses in erster Instanz gemäß § 307 ZPO auf Antrag der Klägerin nach dem in erster Linie geltend gemachten Hilfsantrag zu verurteilen.
Entgegen der Ansicht der Beklagten war ihre Berufung auch nicht von Anfang an lediglich auf die Abweisung der Klage hinsichtlich des Hauptantrages gerichtet. Das Landgericht hatte zwar der Klage nach dem Hauptantrag stattgegeben. Indessen hat die Beklagte, worauf der Senat bereits mit dem Streitwertbeschluss vom 2. Juli 2001 und der Verfügung des Berichterstatters vom gleichen Tage hingewiesen hat, ohne Einschränkung die Abweisung der Klage beantragt. Dieser Antrag ist eindeutig formuliert. Die Beklagte hat in der Berufungsbegründung auch nicht etwa das Anerkenntnis bezüglich der Hilfsanträge wiederholt oder darauf wenigstens Bezug genommen. Danach stellt sich die Antragstellung im Termin insoweit als Teilrücknahme des Rechtsmittels dar.
1. Der Unterpachtvertrag zwischen der Beklagten als Verpächterin und der Klägerin sowie dem Pächter … als Pächter ist durch die im Anwaltsschreiben der Klägerin vom 11. Mai 2000 erklärte fristlose Kündigung unabhängig davon nicht beendet worden, dass die der Erteilung einer endgültigen Erlaubnis zum Betrieb einer Schank- und Speisewirtschaft entgegen stehenden baulichen Mängel im Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch nicht vollständig beseitigt waren.
a) Die fristlose Kündigung der Klägerin begegnet schon in formeller Hinsicht durchgreifenden Bedenken. Die Klägerin konnte nämlich als eine von mehreren Pächtern das Pachtverhältnis nicht einseitig kündigen. Vielmehr musste die Kündigung von beiden Pächtern gegenüber der Beklagten erklärt werden. Die Kündigungserklärung im Anwaltsschreiben vom 11. Mai 2000 ist allerdings ausschließlich im Namen der Klägerin abgegeben worden. Zwar hatte der Mitpächter … mit Anwaltsschreiben vom 5. Mai 2000 seinerseits die fristlose Kündigung erklärt. Auch diese Erklärung (Bl. 19 d.A.) war indes nicht im Namen beider Pächter, sondern nur namens des Mitpächters erfolgt. Die am 6. Dezember 1999 zwischen der Klägerin und dem Mitpächter … getroffene Vereinbarung über die Entbindung der Klägerin von allen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag und die Umschreibung des Pachtvertrages allein auf den Mitpächter ist der Beklagten gegenüber nicht wirksam, weil dieser an der Vereinbarung weder mitgewirkt noch die Entlassung der Klägerin aus dem Pachtvertrag genehmigt hat. Selbst wenn die fristlose Kündigung des Mitpächters … vom 5. Mai 2000 wegen des erkennbaren Interesses an einer Beendigung des Pachtverhältnisses dahin ausgelegt würde, dass … die Erklärung im Namen beider Mitpächter abgeben wollte, läge eine wirksame fristlose Kündigung nicht vor. Die Klägerin behauptet nämlich nicht, dem Mitpächter … von dem sie sich bereits 1999 nach einem Zerwürfnis getrennt hatte, Vertretungsmacht für die Erklärung der Kündigung vom 5. Mai 2000 erteilt zu haben. Vor diesem Hintergrund verhilft es der fristlosen Kündigung auch nicht zur Wirksamkeit, wenn die eigene Kündigungserklärung der Klägerin im Anwaltsschreiben vom 11. Mai 2000 in die Genehmigung der Kündigungserklärung des Mitpächters vom 5. Mai 2000 umgedeutet würde. Die Unwirksamkeit einer von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht erklärten Kündigung eines Mietverhältnisses kann nämlich nicht durch eine nachträgliche Zustimmung des Vertretenen gemäß §§ 180 Satz 2, 177 Abs. 1 BGB geheilt werden, weil die Ausübung von Gestaltungsrechten, wie insbesondere die Kündigung eines laufenden Dauerschuldverhältnisses, den durch eine schwebende Unwirksamkeit der Erklärung hervorgerufene Zustand der Unklarheit in Bezug auf die vielfältigen mit einem Miet- oder Pachtverhältnis verbundenen gegenseitigen Rechte und Verpflichtungen nicht duldet (vgl. Senat, ZMR 1999, 237).
b) Darüber hinaus war die Klägerin zur fristlosen Kündigung des fest a...