Leitsatz (amtlich)
Die Parteien eines Mietvertrages vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjektes in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, so dass sich eine auf der irrtümlichen Annahme einer größeren Fläche beruhende Zahlung einer höheren Miete ohne weiteres als Überzahlung darstellt, die wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangt werden kann, auch wenn die Flächenabweichung geringer ist als 10 % (im Anschluss an KG, Urt. v. 25.1.2001 - 8 U 9675/99, GE 2001, 622; OLG Düsseldorf, Beschl. v. 17.11.2011 - 24 U 56/11, GE 2012, 616; Kraemer, NZM 1999, 156, 161).
Verfahrensgang
LG Chemnitz (Urteil vom 22.10.2013; Aktenzeichen 1 O 1237/12) |
Tenor
1. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des LG Chemnitz, 1. Zivilkammer, vom 22.10.2013 (1 O 1237/12) wird zurückgewiesen.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Berufungsverfahrens als Gesamtschuldner.
3. Das Urteil des LG Chemnitz, 1. Zivilkammer, vom 22.10.2013 (1 O 1237/12) wird für vorläufig vollstreckbar ohne Sicherheitsleistung erklärt. Die Beklagten können die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 76.463,28 EUR festgesetzt.
5. Der Senatsbeschluss vom 26.5.2014 wird hinsichtlich des Aktivrubrums dahin berichtigt, dass die Bezeichnung der Klägerin und Berufungsbeklagten lautet: "L.".
Gründe
I. Die Klägerin nimmt die Beklagten auf Rückzahlung überzahlter Miete für Gewerberäume im Objekt xxx für den Zeitraum Juli 2008 bis September 2012 in Anspruch.
Der Beklagte zu 1) erwarb im Jahre 1994 das Grundstück xxx. 1997 entstand die Idee, das auf dem Grundstück befindliche Gebäude für die Nutzung durch betreutes Wohnen umzubauen. Es kam dann zu einem Kontakt zwischen dem Beklagten zu 1) und Herrn B.. Das Planungsbüro S. erstellte erste Pläne zum Umbau des Objektes. Am 10./17.6.1998 wurde ein Mietvertrag (Anlage K 1) über das Objekt zwischen dem Beklagten zu 1) und der sog. "Grundstücksgesellschaft xyx", vertreten durch Herrn B. als Geschäftsführer, geschlossen. Die Vermietung erfolgte danach zum Zweck des Betriebes eines Altenwohnheimes und Altenpflegeheimes. Die Umbaumaßnahmen waren zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen.
In § 1 (Mietgegenstand) enthielt der Mietvertrag im Abs. 2 folgende Regelung: "Der Vermieter beabsichtigt, auf diesen Grundstücken ein Seniorenwohn- und -pflegeheim zu errichten. Die Nutzfläche wird nach DIN 277 ca. 1.450 qm betragen. Der Mietzins ergibt sich nach Abzug der Flächen für Flure, Aufzugsschächte, Treppenhäuser und Haustechnikräume." In § 4 (Mietzahlung) war geregelt: "Der Mietzins basiert auf folgender Rechnung: ca. 1.450 qm Wohn-/Nutzfläche × DM 23,50 = DM 34.075,00" sowie "15 A-Stellplätze × DM 25 = DM 375,00", so dass sich ein monatlicher Mietzins i.H.v. 34.450 DM ergab. Als Mietdauer war ein Zeitraum von 20 Jahren, beginnend mit dem 1.9.1998 vorgesehen. Die Freigabe des Objektes durch die Heimaufsicht erfolgte im Frühjahr 1999.
Die im ursprünglichen Mietvertrag genannte Gesellschaft wurde zu keinem Zeitpunkt in das Handelsregister eingetragen. In einer 3-seitigen Vereinbarung vom 26./31.5.2000 (Anlage K 2) wurde aus diesem Grunde das ursprüngliche Mietverhältnis mit Wirkung zum 31.5.2000 aufgehoben und der Eintritt der B. Verwaltungsgesellschaft für Grundbesitz KG in das Mietverhältnis mit Wirkung ab dem 1.6.2000 geregelt. Ferner erhielt die Vereinbarung vom 26./31.5.2000 Regelungen zur Vereinbarung einer Staffelmiete und zur Verpflichtung des Mieters, bestimmte näher bezeichnete Mängel zu beseitigen. Zwischen dem Beklagten zu 1) und der B. Verwaltungsgesellschaft für Grundbesitz KG kam es zu einem Rechtsstreit vor dem LG xxx zu dem Az. xxx, in welchem der Beklagte zu 1) rückständige Miete geltend machte, während die KG das Bestehen von Mietmängeln einwandte. Zur Beendigung dieses Rechtsstreites schlossen die streitenden Parteien eine Vereinbarung vom 27.07./2.12.2001. Mit dieser Regelung wurde der ursprüngliche Mietvertrag vom 10./17.6.1998 in der Fassung der Vereinbarung vom 26./31.5.2000 im Wege eines Nachtrages modifiziert. Über das Vermögen der B. Verwaltungsgesellschaft für Grundbesitz KG wurde mit Beschluss des AG xxx am 18.5.2004 das Insolvenzverfahren eröffnet.
Die Klägerin trat im Jahr 2001 auf Mieterseite in das Mietverhältnis ein. In den Jahren 2002 bis 2008 erhöhte der Beklagte zu 1) viermal auf der Basis von § 6 des Mietvertrages die Miete. Die angepasste Miete wurde von der Klägerin vorbehaltslos bis zum Ende des Jahres 2007 gezahlt. Mit Wirkung vom 1.1.2008 trat die Beklagte zu 2) auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Der Bek...