OLG Dresden Beschluss vom 18.08.2020 - 17 W 605/20

Verfahrensgang

AG Borna (Aktenzeichen MRBN-11234-3)

Tenor

Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2 wird die Zwischenverfügung der Grundbuchrechtspflegerin des Amtsgerichts Borna vom 20./29.07.2019 aufgehoben. Das Grundbuchamt wird angewiesen, den Vollzug des Antrags auf Eintragung der Grundschuld nicht von der Veranlassung der Voreintragung der Beteiligten zu 2 als Grundstückseigentümerin abhängig zu machen.

Gründe

I. Das Grundstück Flurstück ... der Gemarkung yyy. (...) war bis vor einigen Wochen gemäß § 8 WEG geteilt. Als Eigentümerin aller Wohnungseigentumsrechte war in den Wohnungsgrundbüchern (xxx Blatt ... bis ...) seit Ende 2007 bis zuletzt die ...bank ... eG eingetragen. Diese war einst beim Amtsgericht Siegen registriert (GnR 139). Im Jahre 2014 wurde sie als übertragende Rechtsträgerin auf die Beteiligte zu 2 verschmolzen (AG Arnsberg GnR 129).

Auf die Aufhebungserklärung der Beteiligten zu 2 vom 27.05.2020 und den im Juni 2020 eingereichten Vollzugsantrag schloss das Grundbuchamt am 16.07.2020 die Wohnungsgrundbücher gemäß § 9 Abs. 3 WEG und trug das Grundstück im parallel angelegten verfahrensgegenständlichen Grundbuch vor; als Eigentümerin verlautbarte es die ...bank ... eG. Einen Tag später, am 17.07.2020, buchte es eine Auflassungsvormerkung für die Beteiligte zu 1 gemäß Bewilligung vom 18.05.2020, die die Beteiligte zu 2 in dem mit der Erstbeteiligten zu notarieller Urkunde von eben diesem Tag geschlossenen "Grundstückskaufvertrag mit Auflassung" erklärt hatte.

Zu weiterer Urkunde desselben Notars vom 10.07.2020 bestellte die Beteiligte zu 1, dabei im eigenen Namen und zugleich namens und in (im Kaufvertrag erteilter) Vollmacht der Beteiligten zu 2 handelnd, zugunsten der Beteiligten zu 3, die den Kaufpreis von 670.000 EUR im Wesentlichen finanzieren soll, eine Grundschuld zu 600.000 EUR und bewilligte die Eintragung in das Grundbuch. Den vom Notar namens aller drei Beteiligten gestellten Vollzugsantrag hat das Grundbuchamt im Wege der Zwischenverfügung beanstandet und die Veranlassung der Voreintragung der Beteiligten zu 2 gefordert. Dagegen richtet sich die Beschwerde, der das Grundbuchamt nicht abgeholfen hat.

II. Die vom Urkundsnotar eingereichte Beschwerdeschrift sagt nicht ausdrücklich, für wen die Beschwerde eingelegt sein soll. Bei sach- und interessengerechter Auslegung handelt es sich mangels Beschwerdeberechtigung weder um ein Rechtsmittel des Notars selbst oder ein solches der Beteiligten zu 1; diese ist als Berechtigte der eingetragenen Auflassungsvormerkung durch die beantragte Grundschuldeintragung und die Beanstandung des entsprechenden Eintragungsantrags gegenwärtig nicht in eigenen Rechten betroffen. Mangels Vorlage einer Verfahrensvollmacht der (künftigen) Grundschuldgläubigerin wird die Notarschrift auch nicht als Beschwerde der Beteiligten zu 3 verstanden. So bleibt als Beschwerdeführerin allein die Beteiligte zu 2, die betroffene (wahre) Grundstückseigentümerin.

III. Die zulässige Beschwerde der Zweitbeteiligten hat Erfolg. Das in der angefochtenen Zwischenverfügung bezeichnete Eintragungshindernis besteht nicht. Für die Eintragung der Grundschuld bedarf es nicht der Voreintragung der Beteiligten zu 2.

1. Nach § 39 Abs. 1 GBO soll eine Eintragung nur erfolgen, wenn die Person, deren Recht durch sie betroffen wird, als der Berechtigte eingetragen ist. Von diesem Voreintragungsgrundsatz macht § 40 Abs. 1 GBO bestimmte Ausnahmen. Ist die Person, deren Recht durch eine Eintragung betroffen wird, Erbe des eingetragenen Berechtigten, so ist § 39 Abs. 1 GBO nicht anzuwenden, wenn die Übertragung oder die Aufhebung des Rechts eingetragen werden soll oder wenn der Eintragungsantrag durch die Bewilligung des Erblassers oder eines Nachlasspflegers oder durch einen gegen den Erblasser oder den Nachlasspfleger vollstreckbaren Titel begründet wird.

2. Nach allgemeiner Ansicht ist § 40 Abs. 1 GBO in verschiedener Hinsicht zu eng gefasst und über seinen Wortlaut hinaus entsprechend anzuwenden.

So liegt es unter anderem, wenn der Erbe das Grundstück des verstorbenen und noch eingetragenen Eigentümers veräußert, aber nicht sogleich die Eintragung der häufig zu diesem Zeitpunkt noch nicht erklärten Auflassung, sondern in Vorbereitung der Übertragung die Eintragung einer Eigentumsvormerkung für den Erwerber bewilligt und diese Vormerkung eingetragen werden soll oder wenn es sich beim aktuell eingetragenen Eigner nicht um eine natürliche, sondern eine juristische Person handelt, an deren Stelle im Wege erbgangsgleicher Gesamtrechtsnachfolge - durch Umwandlung oder in anderer Weise - eine andere (meist juristische) Person getreten ist, die ihr außerhalb des Grundbuchs erlangtes Eigentum jetzt an einen Dritten überträgt, der ohne Voreintragung der veräußernde Person sogleich als Eigentümer des Grundstücks eingetragen werden soll. Höchstrichterlich anerkannt ist auch die Kombination der beiden vorstehend genannten Konstellationen, also praktisch eine doppelte Analogie (BGH, Beschl. v. 05.07.2018 - V Z...