Leitsatz (amtlich)
1. Bezugsgröße für den kündigungsrelevanten Zahlungsrückstand im Falle einer außerordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzuges nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a oder b BGB ist die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete, auch wenn diese gemäß § 536 Abs. 1 BGB gemindert ist (Anschluss BGH, Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16, NJW 2018, 939).
2. Für die Wirksamkeit einer in einer Klageschrift enthaltenen Kündigung kommt es gemäß § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB auf deren Zugang an.
Verfahrensgang
LG Leipzig (Aktenzeichen 02 O 2592/16) |
Tenor
Der Senat beabsichtigt, die Berufung der Beklagten gegen das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Leipzig vom 13.06.2018 (02 O 2592/16) durch Beschluss nach § 522 Abs. 2 Satz 1 ZPO zurückzuweisen.
Die Beklagten erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme innerhalb von zwei Wochen ab Zustellung dieses Beschlusses. Sie sollten zur Vermeidung weiterer Kosten die Möglichkeit der Rücknahme der Berufung in Erwägung ziehen.
Gründe
I. Die Klägerin nahm die Beklagten ursprünglich auf Zahlung rückständiger Miete für die sowie Räumung und Herausgabe der Wohnräume (gewerbliche Zwischenmiete) im 3. OG links des Objekts R.-L.-Straße xx in L. in Anspruch. Den Räumungsantrag haben die Parteien erstinstanzlich übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Die Klägerin ist Eigentümerin des Hausgrundstücks R.-L.-Straße xx in L.. Mit Wirkung ab dem 01.12.2014 vermietete sie die im Hause befindlichen 2 Gewerbeeinheiten als Büroräume und die 10 Wohnungen, von denen die oben bezeichnete hier streitgegenständlich ist, zur gewerblichen Weitervermietung (Mietvertrag als Anlage K 1).
Für die streitgegenständliche Wohnung wurde eine monatliche Gesamtmiete von 576,45 EUR vereinbart, die sich aus der Grundmiete von 422,73 EUR und den Nebenkostenvorauszahlungen zusammensetzte.
Ab dem Monat Januar 2016 zahlen die Beklagten unter Berufung auf Mängel des Mietobjektes, welche zu einer Minderung der Grundmiete um 40 % berechtigen würden, monatlich 169,09 EUR weniger als die vereinbarte Miete. Dazu legten sie eine gutachterliche Stellungnahme von Dipl.-Ing. (FH) M. S. vom Ingenieur- und Bausachverständigenbüro S. in L. vom 25.01.2016 (Anlage K 5) vor.
Die Klägerin kündigte mit anwaltlichem Schreiben vom 14.07.2016 (Anlage K 7) den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges außerordentlich und fristlos, hilfsweise ordentlich zum nächstmöglichen Termin. Mit der Klageschrift vom 07.09.2016, welche den Beklagten am 13.10.2016 zugestellt wurde, erklärte die Klägerin vorsorglich erneut die außerordentliche und fristlose Kündigung des Mietvertrages wegen Zahlungsverzuges. Am 31.10.2016 gaben die Beklagten die streitgegenständlichen Räume an die Klägerin heraus, woraufhin die Parteien den Rechtsstreit in Bezug auf den Räumungsantrag in der Hauptsache übereinstimmend für erledigt erklärten.
Die Klägerin hat neben der Räumung den Ausgleich des Mietrückstandes für den Zeitraum von Januar bis September 2016 in Höhe von 1.521,81 EUR begehrt und dazu vorgetragen, die von den Beklagten eingewandten Mietmängel hätten nicht vorgelegen, so dass die vereinbarte Miete nicht gemindert gewesen sei. Durch die außerordentliche Kündigung vom 14.07.2016, jedenfalls aber durch die außerordentliche Kündigung im Schriftsatz vom 07.09.2016 sei der Mietvertrag beendet worden.
Die Beklagten haben vorgetragen, wegen der erheblichen Mängel des Mietobjektes sei die Miete mindestens in der Höhe gemindert gewesen, in welcher sie von ihnen gekürzt worden sei. Ein Zahlungsrückstand sei deshalb nicht eingetreten, so dass die außerordentlichen Kündigungen wegen Zahlungsverzuges nicht begründet gewesen seien.
Wegen des Sachvortrages im Übrigen und der in erster Instanz gestellten Anträge wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Bezug genommen.
Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 24.05.2017 durch die Einholung eines Gutachtens des für Schäden an Gebäuden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen Dr.-Ing. U. B. aus L.. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das schriftliche Gutachten vom 01.12.2017 Bezug genommen.
Mit dem Urteil vom 13.06.2018 hat das Landgericht die Beklagten zur Zahlung von 1.106,82 EUR nebst Zinsen verurteilt und ihnen 85 % der Kosten auferlegt. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, die Klägerin könne aus dem Mietvertrag für den streitgegenständlichen Zeitraum den Ausgleich eines Mietrückstandes in der tenorierten Höhe verlangen, weil im Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme dem monatlichen Rückstand von 169,09 EUR nur eine Minderung von 46,11 EUR (8 %) gegenüberstehe. Die Beklagten hätten gemäß § 91a ZPO die Kosten des für erledigt erklärten Räumungsantrages zu tragen, weil der Mietvertrag durch die Kündigung vom 07.09.2016 fristlos beendet worden sei. Der Zahlungsrückstand von 1.106,82 EUR übersteige zwei Monatsmieten.
Gegen das ihnen am 18.06.2018 zugestellte Urteil haben die Beklagten am 17.07.2018 Berufung eingelegt und diese - nach entsprechender Fristv...