Entscheidungsstichwort (Thema)
Befristeter Mietvertrag. Außerordentliche Kündigung. wichtiger Grund. Räumung und Herausgabe von Gewerberäumen
Normenkette
BGB § 542 Abs. 2 Nr. 1, § 543 Abs. 1, 3 S. 1
Verfahrensgang
LG Bautzen (Urteil vom 11.06.2002; Aktenzeichen 3 O 55/02) |
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das am 11.06.2002 verkündete Urteil des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Bautzen – 3-O-55/02 – abgeändert:
Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Berufung der Klägerin wird zurückgewiesen.
3. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Rechtszügen zu tragen.
4. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die der Beklagten mögliche Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des jeweils vollstreckten Betrages abwenden, falls die Beklagte nicht zuvor in gleicher Höhe Sicherheit leisten sollte.
5. Die Revision gegen dieses Urteil wird zugelassen.
Streitwert des Berufungsverfahrens: 23.899,14 Euro
Tatbestand
Die Klägerin nimmt die Beklagte auf Räumung und Herausgabe von gewerblich genutzten Räumen in Anspruch. Sie plant den Abriss des fraglichen Gebäudes und hat den befristeten Mietvertrag daher vorzeitig gekündigt.
Die Parteien schlossen am 02./08.02.1996 einen Mietvertrag (Bl. 10-19 dA) über die Räume, die von der Beklagten zum Betrieb einer „Spielothek” genutzt werden. Das Mietverhältnis hatte bereits zum 01.01.1995 begonnen und war nach § 2 Nr. 1 des Vertrages bis zum 31.12.2004 befristet. Der Beklagten ist danach die Option einer zweimaligen Verlängerung des Vertrages um jeweils 5 Jahre eingeräumt, deren Inanspruchnahme der Vermieterin mit einer Frist von 6 Monaten vor Vertragsende schriftlich anzuzeigen ist.
Die Grundmiete betrug zunächst monatlich 2.978,90 DM zzgl. Vorauszahlung auf die Betriebskosten und Umsatzsteuer. Sie wurde nach einer in Anlage 1 zum Vertrag enthaltenen Mietstaffelung alle 2 Jahre angehoben und betrug danach seit dem 01.01.2001 monatlich 3.357,95 DM. Dementsprechend waren für den Zeitraum Januar bis einschließlich April 2001 einschließlich Betriebskosten und Umsatzsteuer monatlich (3.357,95 DM + 186,75 DM + 567,15 DM =) 4.111,85 DM aufzubringen. Die Beklagte bezahlte jedoch in den genannten Monaten nur jeweils 3.965,28 DM und ab Mai 2001 bis einschließlich Februar 2002 jeweils 3.947,43 DM. Diesen Betrag hatte die Klägerin in ihren Schreiben vom 03.04.2001 und 14.09.2001 (Bl. 92 und 93 dA) von der Beklagten eingefordert. Dabei ist die bis zum 31.12.2000 geltende Grundmiete von 3.231,60 DM in Ansatz gebracht. Die Beklagte hat daher nach nicht bestrittener Berechnung der Klägerin für den Zeitraum Januar 2001 bis einschließlich Januar 2002 insgesamt 839,82 Euro zu wenig gezahlt. Diesen von der Klägerin ebenfalls zunächst eingeklagten Rückstand hat die Beklagte am 13.02.2002 ausgeglichen und den Anspruch anerkannt. Die Parteien haben den Rechtsstreit insoweit in der Hauptsache für erledigt erklärt.
Das Mietobjekt befindet sich in einem dem Eingang des benachbarten „xxxxxxx-Center” in Hxxxxxxxxxx zugewandten flachen Anbau des Gebäudes Sxxxxxxxxxxxxx 4. Es handelt sich um einen größeren mehrstöckigen Bau, in dem ursprünglich zahlreiche Wohnungen und Gewerbeeinheiten vermietet waren. Mittlerweile befinden sich nur noch die Beklagte und der benachbarte Betreiber einer Gaststätte als gewerbliche Mieter im Objekt, welches ansonsten leer steht.
Mit Beschluss vom 01.06.1999 stimmte der Stadtrat von Hxxxxxxxxxx einem Konzept mit dem Titel „Städtebauliche Entwicklung-Rückbau- und Neuordnungskonzept (1. Stufe)” zu (Bl. 33 f. dA). Das zugrunde liegende „Neuordnungskonzept Neustadt” der Stadt Hxxxxxxxxxx (Bl. 106-144 dA) sah u.a. das Gebäude Sxxxxxxxxxxxxx 4 als für einen Rückbau bzw. Abriss in Frage kommendes Gebäude vor. Im Anschluss an einen weiteren zustimmenden Beschluss des Stadtrates vom 26.10.1999 (Bl. 38-42 dA) fasste dieser am 30.10.2001 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplanes „xxxxxxx-Center/xx.-xxxx-Straße (Erweiterung xxx)”, in dessen Geltungsbereich sich die Wohnhochhäuser der Sxxxxxxxxxxxxx 1-7 befinden (vgl. Bl. 43-49 dA) Danach ist beabsichtigt, dass in unmittelbarer Nachbarschaft des Gebäudes Sxxxxxxxxxxxxx 4 gelegene Einkaufszentrum „xxxxxxx-Center” im Bereich der Sxxxxxxxxxxxxx zu erweitern. Der Beschluss wurde u.a. damit begründet, dass die Wohnhäuser an der Sxxxxxxxxxxxxxxxx durch erhebliche und weiter zunehmende Wohnungsleerstände gekennzeichnet seien und eine Wiederbelegung der leergezogenen Wohnungen mittelfristig aufgrund der prognostizierten Bevölkerungsentwicklung nicht gesichert werden könne. Der entsprechende Bebauungsplanvorentwurf ist am 27.11.2001 durch den Stadtrat bestätigt worden (vgl. Bl. 50-63 dA).
Unter dem 04.12.2001 stellte die Klägerin bei der Stadtverwaltung Hxxxxxxxxxx Antrag auf Abriss der Gebäudeblöcke Sxxxxxxxxxxxxx 1-7 (Bl. 64-69 dA). Diese Genehmigung wurde unter dem 20.03.2002 erteilt. Die Abrissarbeiten sollten am 01.07.2002 beginnen.
Mit an die Beklagte gerichtetem Schreiben vom 10.12.2001 (...