OLG Dresden Urteil vom 15.04.2010 - 10 U 851/09

Entscheidungsstichwort (Thema)

Streit um Kleingärten in Dresden-Gittersee; Kündigung eines Pachtvertrages über eine Kleingartenfläche

Verfahrensgang

LG Dresden (Urteil vom 29.04.2009; Aktenzeichen 5 O 2574/08)

Tenor

I. Nach Rücknahme der Berufung hinsichtlich des Berufungsantrags Ziff. IV wird auf die Berufung des Klägers das Urteil des LG Dresden vom 29.4.2009 - Az.: 5 O 2574/08 - wie folgt abgeändert:

1. Es wird festgestellt, dass der Pachtvertrag zwischen den Parteien vom 30.6.1997 über eine Teilfläche in einer Größe von 4350 qm des Flurstücks Nr ... der Gemarkung G., der in Fortsetzung eines Pachtvertrages zwischen der Klägerin und dem vormaligen Verband der Kleingärtner, Siedler und Kleintierzüchter, Kreisverband SBV., vom 17.7.1989 geschlossen wurde, infolge ordentlicher Kündigung des Klägers nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG zum 30.11.2008 beendet ist.

2. Der Beklagte wird verurteilt, die von ihm bezüglich der unter Ziff. 1 genannten Teilfläche abgeschlossenen (Unter-)Pachtverträge an den Kläger herauszugeben.

3. Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 83,54 EUR zzgl. Zinsen i.H.v.

5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit am 30.10.2008 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.

II. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Revision wird nicht zugelassen.

und beschlossen:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 5.702,80 EUR festgesetzt.

Gründe

I. Von der Darstellung des Tatbestandes wird nach § 540 Abs. 2 i.V.m. § 313a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.1. Die Berufung des Klägers ist - in dem zuletzt noch aufrechterhaltenen Umfang - zulässig. Insbesondere steht dem Antrag auf Feststellung der Beendigung des Pachtverhältnisses zwischen den Parteien nicht der Vorrang der Leistungsklage entgegen, denn im Falle der wirksamen Kündigung des Zwischenpachtverhältnisses kann der Kläger nicht die Räumung und Herausgabe der Pachtsache verlangen, da er kraft Gesetzes in den jeweiligen Pachtvertrag zwischen dem Beklagten und dessen (Unter-)Pächter eintritt (§ 10 Abs. 3 BKleingG).

2. Die Berufung hat in der Sache zum Teil Erfolg.

A. Antrag auf Feststellung der Beendigung des Pachtvertrages vom 26.05./30.6.1997

Der Kläger hat das Zwischenpachtverhältnis mit dem Beklagten durch das anwaltliche Kündigungsschreiben vom 24.7.2008 wirksam zum 30.11.2008 gekündigt. Insbesondere hat er entgegen der Auffassung des LG sein Kündigungsrecht nicht verwirkt.

a. Das Bundeskleingartengesetz ist - wovon auch beide Parteien ausgehen - grundsätzlich anwendbar.

Dahinstehen kann in diesem Zusammenhang, ob der ursprüngliche Nutzungsvertrag vom 14.7.1989 nach § 20a Nr. 1 BKleingG - als Zwischenpachtvertrag (§ 4 Abs. 2 BKleingG) - in das Bundeskleingartengesetz übergeleitet wurde, was voraussetzen würde, dass das Vertragsverhältnis nach der am 3.10.1990 vorherrschenden, tatsächlich ausgeübten Art der Nutzung als Kleingartennutzungsverhältnis i.S.v. § 20a Nr. 1 BKleinG anzusehen ist (BGH, Urt. v. 16.12.1999 - III ZR 89/99 - VIZ 2000, 159). Denn die Parteien haben durch den Abschluss des Zwischenpachtvertrages vom 30.6.1997 deutlich zu erkennen gegeben, dass sie das Pachtverhältnis, zumindest ab diesem Zeitpunkt, auf jeden Fall den Regelungen des Bundeskleingartengesetzes unterwerfen wollen (so auch KG, Urt. v. 22.4.2004 - 20 U 74/03 - ZOV 2004, 178; s. auch Mainczyk, Bundeskleingartengesetz, 9. Aufl., § 1 Rz. 2).

b. Das anwaltliche Kündigungsschreiben vom 24.7.2008 (Anlage K 10) hält die nach § 7 BKleingG erforderliche Schriftform ein.

Der Kläger hat seine Kündigung vom 24.7.2008 erkennbar auf die Bestimmung des § 10 Abs. 1 Nr. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG gestützt.

Dass in dem Kündigungsschreiben nur § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG und nicht § 10 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG zitiert wurde, ist unschädlich, zumal die Kündigung ohnehin keiner Begründung bedarf. Jedenfalls macht der Kläger nicht eigene Pflichtverletzungen des Beklagten i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG geltend, sondern wirft dem Beklagten, wie in der in Bezug genommenen Abmahnung vom 14.12.2007 dargelegt, vor, dass dieser Pflichtverletzungen der Nutzer geduldet habe. Außerdem verweist er bereits im Kündigungsschreiben auf die Wirkungen des § 10 Abs. 3 BKleingG.

c. Nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG kann der Verpächter einen Zwischenpachtvertrag kündigen, wenn der Zwischenpächter Pflichtverletzungen [der Kleingärtner] i.S.d. § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG ungeachtet einer Abmahnung des Verpächters duldet. Als zur Kündigung berechtigende Pflichtverletzung der Kleingärtner kommt nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BKleingG in Betracht, dass diese

• eine nicht kleingärtnerische Nutzung fortsetzen oder
• andere Verpflichtungen, die die Nutzung des Kleingartens betreffen, nicht unerheblich verletzen, insbesondere die Laube zum dauernden Wohnen benutzen, das Grundstück unbefugt einem Dritten überlassen, erhebliche Bewirtschaftungsmängel nicht innerhalb einer angemessenen Frist abstellen oder geldliche oder sonstige Gemei...