Entscheidungsstichwort (Thema)
Zahlung von Wohngeldrückständen des Voreigentümers bei Nichtanfechtung der betreffenden Jahresabrechnung durch den eingetragenen Wohnungseigentümer
Orientierungssatz
(aus Wohnungswirtschaft & Mietrecht WuM)
Wird die Genehmigung der Jahresabrechnung nicht angefochten, so ist der zum Zeitpunkt der Beschlußfassung eingetragene Eigentümer zur Zahlung des auf sein Sondereigentum anteilig entfallenden Wohngeldes auch dann verpflichtet, wenn es Rückstände des Voreigentümers wegen Verletzung der Vorschußpflicht umfaßt.
Normenkette
Verfahrensgang
AG Düsseldorf (Aktenzeichen 290 II 135/89 WEG) |
LG Düsseldorf (Aktenzeichen 25 T 876/89) |
Tenor
Der angefochtene Beschluß und die Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf vom 30. November 1989 werden abgeändert.
Der Beteiligten zu 18 wird aufgegeben, an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen der Verwalterin weitere 2.475 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 12. September 1989 zu zahlen.
Die Beteiligte zu 18 trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens. Sie hat ferner die den Beteiligten zu 1 bis 17 notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.
Wert des Beschwerdegegenstandes: 2.475 DM.
Gründe
Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft K. straße … in D. Die Beteiligte zu 18 ist am 13. April 1989 nach dem Erwerb der Wohnung Nr. 15 in das Grundbuch eingetragen worden.
Mit Datum vom 13. März 1989 erstellte die Verwalterin die Gesamt- und Einzelabrechnungen für das Wirtschaftsjahr 1989. Danach entfielen auf die Wohnung Nr. 15 Kosten von insgesamt 3.553,24 DM. Nach Abzug des für 1988 zu zahlenden Hausgeldes von 3.300 DM verblieb ein Rest von 253,24 DM. Da die frühere Wohnungseigentümerin das Hausgeld nicht vollständig gezahlt hatte, stellte die Verwalterin in die Abrechnung den Fehlbestand von 2.475 DM per 31.12.1988 ein und schloß die Abrechnung für die Wohnung Nr. 15 mit einem Gesamtfehlbetrag von 2.728,24 DM ab. In der Eigentümerversammlung vom 13. Juni 1989 ist die Abrechnung der Verwalterin durch die Wohnungseigentümer mit Mehrheit gebilligt worden. Der Beschluß ist nicht angefochten worden.
Die Beteiligte zu 18 ist von den übrigen Wohnungseigentümern auf Zahlung des Gesamtbetrages von 2.728,24 DM in Anspruch genommen worden. Die Antragsteller sind der Auffassung, die Beteiligte zu 18 müsse aufgrund des Beschlusses über die Abrechnung auch für die Wohngeldrückstände der Voreigentümerin einstehen.
Die Beteiligte zu 18 meint, sie hafte nur für die eigentliche Nachforderung von 253,24 DM, nicht dagegen für nicht gezahlte Wohngelder der Voreigentümerin.
Das Amtsgericht hat der Beteiligten zu 18 aufgegeben, an die Wohnungseigentümergemeinschaft 253,24 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 12. September 1989 zu zahlen, den weitergehenden Antrag hat es abgewiesen.
Die gegen die Entscheidung des Amtsgerichts gerichtete sofortige Beschwerde der Antragsteller ist beim Landgericht ohne Erfolg geblieben.
Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller den zurückgewiesenen Teil ihres Antrags weiter.
Die Beteiligte zu 18 ist dem Rechtsmittel entgegengetreten.
Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.
Das Rechtsmittel ist gemäß §§ 43, 45 WEG, 27, 29, 22 FGG zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt, es führt zur Abänderung des angefochtenen Beschlusses, denn die auf zulässige Erstbeschwerde ergangene Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Gesetzesverletzung (§ 27 FGG).
Das Landgericht hat ausgeführt, die Beteiligte zu 18 hafte nicht für die bis zum Eigentumsübergang fällig gewordenen und rückständigen Wohngelder. Die Wohngeldrückstände in Höhe von 2.475 DM seien aufgrund des genehmigten Wirtschaftsplanes während der Zugehörigkeit der Voreigentümerin der Beteiligten zu 18 zur Wohnungseigentümergemeinschaft fällig geworden. Für diese vor ihrer Zugehörigkeit zur Wohnungseigentümergemeinschaft fällig gewordenen Forderungen hafte die Beteiligte zu 18 nicht. Daran ändere auch nichts, daß die Jahresabrechnung 1988 erst zu einem Zeitpunkt von der Eigentümerversammlung genehmigt worden sei, als die Beteiligte zu 18 schon der Eigentümergemeinschaft angehört habe. Diese Genehmigung der Abrechnungstelle allein Nachforderungen aus der Abrechnung zu Lasten der Beteiligten zu 18 fällig.
Gegen diese Erwägung des Landgerichts bestehen im Ergebnis durchgreifende rechtliche Bedenken. Das Landgericht ist zunächst ohne Rechtsfehler davon ausgegangen, daß es für die Frage, ob die Beteiligte zu 18 als Erwerberin der Wohnung Nr. 15 auch für die von ihrer Rechtsvorgängerin nicht gezahlten Wohngeldvorschüsse haftet, grundsätzlich darauf ankommt, wann diese Wohngeldforderung im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander fällig geworden ist (vgl. BGHZ 104, 197; OLG Karlsruhe, NJW-RR 1987, 1354 ff.; OLG Stuttgart, DWE 1989, 32; Weitnauer, WEG, 7. Aufl., Rn. 38 zu § 16). Auch die weitere Annahme, die Wohngeldvorschüsse für das Jahr 1988 seien aufgrund des genehmigten Wirtschaftsplanes gemäß § 28 Abs. 2 WE...
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