Verfahrensgang
AG Krefeld (Aktenzeichen 38 UR II 43/94 WEG) |
LG Krefeld (Aktenzeichen 6 T 336 und 346/94) |
Tenor
Das Rechtsmittel der Antragsteller wird zurückgewiesen.
Der Geschäftswert für die zweite Instanz wird anderweitig auf insgesamt
26.500,00 DM
festgesetzt.
Die Gerichtskosten dritter Instanz und die den Antragsgegnern in diesem Rechtszug notwendig entstandenen Auslagen werden den Antragstellern auferlegt.
Geschäftswert dritter Instanz: 5.000,00 DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten zu 1.– 3. sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft I. Straße … in K., die von der Beteiligten zu 4. verwaltet wird. Die Beteiligten zu 1. und 2. haben die in der Eigentümerversammlung vom 23. April 1994 – für die Eigentümergemeinschaften I. Straße …1, …3 (Tiefgarage) und …5 – zu den Tagesordnungspunkten 3–5,7 – 10 und 12 mehrheitlich (jeweils für alle drei Gemeinschaften) gefaßten Beschlüsse angefochten.
Nachdem das Amtsgericht die Beschlüsse zu TOP 3, 4 und 7 und das Landgericht – unangefochten – auch die Beschlüsse zu den TOP 5, 8, 9 und 10 für ungültig erklärt haben, ist Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens nur noch der Beschluß zu TOP 12.
Dessen Gegenstand ist in der Einladung mit
- „Abrechnung1991 durch eine dritte Person durchführen lassen”
und im Versammlungsprotokoll mit
„Abrechnung 1991, Durchführung der Jahresabrechnung durch eine dritte Person”
beschrieben.
Der ehemalige, zwischenzeitlich verstorbene Verwalter hatte sein Amt zum 31. Dezember 1991 niedergelegt. Anschließend war durch Beschluß der Eigentümerversammlung vom 18. Januar 1992 die Beteiligte zu 4. berufen worden. Die noch ausstehende Jahresabrechnung für 1991 sollte mit Genehmigung der Eigentümerversammlung anderweitig erstellt werden.
Die Antragsteller haben zur Begründung ihres Antrags, den entsprechenden Mehrheitsbeschluß zu TOP 12 für ungültig zu erklären, geltend gemacht, die Verwalterin sei nach dem Vertrag zur Erstellung der Jahresabrechnung verpflichtet, eine Möglichkeit, diese Aufgabe an Dritte zu delegieren, bestehe nicht.
Die Antragsgegner haben vorgetragen, neben den laufenden Verwaltungsaufgaben habe die Verwalterin die erhebliche Belastung mit der Abrechnung 1991 nicht übernehmen können, eine Auftragsvergabe sei deshalb sachgerecht.
Das Amtsgericht hat den Antrag auf Ungültigkeitserklärung abgelehnt, das Landgericht hat die sofortige Beschwerde der Antragsteller insoweit zurückgewiesen. Auf die Begründung dieser Entscheidung wird Bezug genommen.
Die Antragsteller haben sofortige weitere Beschwerde gegen die Sachentscheidung und ihre Verfahrensbevollmächtigten Beschwerde gegen die Festsetzung des Geschäftswertes für das Beschwerdeverfahren (insgesamt 24.500,00 DM) eingelegt, mit der sie eine Erhöhung des Gegenstandswertes auf 150.005,16 DM erstreben.
Die Antragsgegner treten diesen Rechtsmitteln entgegen.
II.
Die weitere Sachbeschwerde der Antragsteller bleibt ohne Erfolg; denn die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes.
Dagegen führt die Geschäftswertbeschwerde zu einer Änderung der Wertfestsetzung für die zweite Instanz.
1.
Amts- und Landgericht haben mit Recht angenommen, daß die Eigentümerversammlung – in Einvernehmen mit der Verwaltung – wirksam beschließen kann, daß eine Jahresabrechnung durch eine dritte Person erstellt werden soll.
Nach § 21 Abs. 3 WEG wird die ordnungsgemäße Verwaltung des Gemeinschaftseigentums durch Beschlüsse der Eigentümerversammlung autonom geregelt, soweit nicht einschränkende Vereinbarungen, etwa der Inhalt der Teilungserklärung entgegenstehen. Zur ordnungsgemäßen Verwaltung zählen rein wirtschaftliche wie auch rechtliche Maßnahmen, etwa der Abschluß eines Verwaltervertrages. Daß die im vorliegenden Fall beschlossenen Maßnahmen inhaltlich über diesen Bereich nicht hinausgehen, steht außer Frage. Es ist auch keine „Vereinbarung” der Wohnungseigentümer ersichtlich, die einer Übertragung der Erstellung einer bestimmten Jahresabrechnung auf einen Dritten entgegenstehen könnte. Aus der Teilungserklärung ist derartiges jedenfalls nicht ersichtlich. Der Verwaltervertrag ist keine Vereinbarung der Wohnungseigentümer untereinander.
Es ist auch weder dargetan noch erkennbar, daß und gegebenenfalls weshalb der angefochtene Beschluß das Prinzip ordnungsgemäßer Verwaltung verletzt und deshalb für ungültig zu erklären wäre.
Wer die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums übernimmt (§§ 26, 27 WEG), mag den Wohnungseigentümern im Grundsatz höchstpersönlich zur Geschäftsbesorgung verpflichtet sein (§§ 675, 613 BGB), auch wenn er sich der Unterstützung von Erfüllungsgehilfen bedienen darf. Wenn und soweit dies von den Beteiligten eines Geschäftsbesorgungsvertrages erkennbar vereinbart ist und auch nicht zwingendem Recht widerspricht (§ 134 BGB), ist jedoch eine Übertragung dieser persönlichen Verpflichtung auf einen Dritten durchaus möglich. Weil dem Verwalter neben der Eigentümerversammlung als maßgeblichem Willensbildungsorgan (§ 23 WEG) nur die Aufgabe eines weisungsgebundenen Vollzugsorgans zugewiesen ist...
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