Verfahrensgang
LG Wuppertal (Aktenzeichen 6 T 123/96) |
AG Wuppertal (Aktenzeichen 98 UR II 82/95 WEG) |
Tenor
Die angefochtene Entscheidung wird abgeändert.
Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen die Entscheidung des Amtsgerichts vom 18.01.1996 wird zurückgewiesen.
Die Beteiligten zu 1 tragen (auch) die Gerichtskosten der zweiten und dritten Instanz. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Wert: 30.000,00 DM.
Gründe
I.
Die Beteiligten sind die Eigentümer der oben genannten Wohnungseigentumsanlage. Der Beteiligte zu 2 ist zugleich Verwalter.
§ 8 Abs. 1 der Teilungserklärung bestimmt:
„Jeder Wohnungseigentümer bedarf zur ganzen oder teilweisen Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters. Die Zustimmung darf nur aus wichtigem Grund versagt werden.”
Die Beteiligten zu 1 veräußerten gemäß notariellem Kaufvertrag vom 03.05.1995 ihr Wohnungseigentum an die Zeugin S.. Der Beteiligte zu 2 verweigert die Zustimmung zur Veräußerung.
Am 07.06.1995 wurde die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Mitte Juli 1995 zog die Erwerberin mit ihrer Mutter in die Wohnung ein.
Wegen der Verweigerung der Verwalterzustimmung kam es zu einem Schriftwechsel zwischen dem Beteiligten zu 2 und der Erwerberin bzw. ihren Anwälten. Am 08.08.1995 schrieb der Beteiligte zu 2 an Frau S. – auszugsweise – wie folgt:
„Sehr geehrte Frau S.
Sie haben die Dachgeschosswohnung erworben und sind bereits eingezogen. Im Namen der Eigentümer wünsche ich Ihnen und uns, daß ein gedeihliches Zusammenleben möglich sein wird. Ein solches Zusammenleben setzt aber voraus, daß insbesondere folgende Punkte geklärt werden:
1. Eine Wohnungseigentümerin ist gegen Hunde und Katzen allergisch. Sie muß schon allein die Berührung mit Hundehaaren oder -ausscheidungen vermeiden, um unter Umständen keinen Allergieschock zu erleiden. Aus diesem Grunde ist es grundsätzlich nicht zulässig, Haustiere in der Eigentumswohnung zu halten. Aus Sorge um die Gesundheit der Wohnungseigentümerin muß ich darauf bestehen, daß Haustiere aus der Wohnung entfernt werden …
5. Wie Sie wissen, bedarf der Kauf einer Wohnung meiner Zustimmung. Um auch im Interesse der übrigen Wohnungseigentümer verantwortungsvoll beurteilen zu können, ob ich diese Zustimmung erteilen kann, halte ich es für geboten, daß Sie sich bei mir persönlich vorstellen. Dieses haben Sie ja auch selbst in Ihrem Schreiben vom 20.06.1995 vorgeschlagen und auf dieses Erfordernis habe ich auch Ihre Verkäufer am 21.12.1994 ausdrücklich schriftlich darauf hingewiesen, zumal die Eigentümergesellschaft mir aufgegeben hat, daß ohne eine solche Vorstellung eine Zustimmung weder zum Verkauf der Wohnung noch zu deren Überlassung an Dritte erteilt werden darf.
Ich bedaure es sehr, daß es zu dieser Vorstellung bislanng nicht gekommen ist. Wäre sie rechtzeitig vor dem Kauf der Dachgeschosswohnung erfolgt, dann hätte ich Sie auf die noch offenstehenden Forderungen und die Unzulässigkeit der Haustierhaltung hingewiesen und Sie hätten diese Umstände bei Ihrem Kauf berücksichtigen können.”
Mit Schriftsatz vom 31.08.1995 haben die Beteiligten zu 1 beim Amtsgericht beantragt,
den Beteiligten zu 2 zu verurteilen, als Verwalter der Wohnungseigentümergemeinschaft G. 1 … die Zustimmung zum Verkauf der den Antragstellern gehörenden Eingentumswohnung im Hause G.. 1 … an Frau H. S. durch notariellen Kaufvertrag Nr. 436 der Urkundenrolle für 1995 des Notars K. H. S. gegenüber dem vorbezeichneten Notar zu erklären.
Der Beteiligte zu 2 ist dem Antrag entgegengetreten. Er hat unter anderem ausgeführt: Seine dem Notar gegenüber erklärte Begründung für die Verweigerung seiner Zustimmung beruhe auf seiner damaligen Überraschung und Verärgerung, hierauf werde die Zustimmungsverweigerung nicht gestützt. Maßgeblich seien die folgenden Erwägungen gewesen. Er bedürfe eines persönlichen Eindrucks von einem Erwerber, die Zeugin S. habe sich aber bis heute nicht vorgestellt. Inzwischen meide sie jede Begegnung mit den anderen Bewohnern des Hauses, grüße nicht mehr und habe eine „Bunkermentalität” entwickelt. Vor allem halte sie in ihrer Wohnung einen Hund, eine Katze und wohl auch noch verschiedene Kleintiere. Der Hund laufe frei im Haus herum und habe Mitte August 1995 vor einer Wohnungstür uriniert. Durch diese Tierhaltung habe sich der Gesundheitszustand der Beteiligten zu 3 verschlechtert. Diese leide an einer chronischen Allergie; sie müsse den Kontakt mit Katzen und Hunden meiden.
Die Beteiligten zu 1 haben geltend gemacht, ein wichtiger Grund zur Zustimmungsversagung liege nicht vor. Daß die Käuferin Kleintiere halte, stehe einer Zustimmung nicht entgegen. Im übrigen sei ihr Verhalten als Erwerberin wegen des unfreundlichen Empfangs durch die übrigen Wohnungseigentümer durchaus erklärlich.
Am 27.10.1995 fand eine Wohnungseigentümerversammlung statt, zu der alle Eigentümer außer den Beteiligten zu 1 erschienen. Es wurde beschlossen:
„… Der Verwalter informiert die Hausgemeinschaft über den Stand der Rechtsstreite gegen die Ehel...
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