Zustimmungsverweigerung wegen Mißachtung der Hausordnung

Leitsatz

1. Weigert sich der Erwerber beharrlich, die bestandskräftig beschlossene Hausordnung zu befolgen, stellt dies einen wichtigen Grund zur Versagung der Zustimmung nach § 12 Abs. 2 WEG dar.

2. Ein generelles Verbot der Hundehaltung kann in der Hausordnung vorgesehen werden.

3. Der Versagung der erforderlichen Zustimmung steht eine zugunsten des Erwerbers eingetragene Auflassungsvormerkung nicht entgegen.

Sachverhalt

Nach der Teilungserklärung einer Wohnungseigentumsanlage bedarf jeder Wohnungseigentümer zur ganzen oder teilweisen Veräußerung seines Wohneigentums der Zustimmung des Verwalters. Nunmehr kam es zu einem Eigentümerwechsel, zu dem der Verwalter seine Zustimmung verweigerte. Die Zustimmungsverweigerung begründete der Verwalter damit, daß die Erwerberin sich beharrlich weigere, die Hausordnung zu beachten, in der es mit Rücksicht auf den Gesundheitszustand einer Wohnungseigentümerin verboten sei, Haustiere, insbesondere Hunde und Katzen zu halten, da besagte Wohnungseigentümerin gegen diese Tiere allergisch sei. Die Erwerberin der Eigentumswohnung wollte auf ihre Haustiere indes nicht verzichten.

Entscheidung

Nach Ansicht des Gerichts war die Verweigerung der Zustimmung berechtigt, da die Erwerberin unter bewußtem Verstoß gegen die Hausordnung in der Wohnung einen Hund und eine Katze hielt. Zum besseren Verständnis ist in diesem Zusammenhang zu erwähnen, daß der Bundesgerichtshof in ständiger Rechtsprechung ein generelles Verbot der Hundehaltung in einer Eigentumswohnung billigt. Hierin liege weder ein Eingriff in den dinglichen Kernbereich des Wohnungseigentums noch sei ein solches Verbot sittenwidrig.

Zu berücksichtigen war in diesem Fall jedoch, daß die erwähnte Hausordnung erst nach dem Erwerb des Wohnungseigentums beschlossen wurde. Man könnte sich also auch durchaus auf den Standpunkt stellen, die Verweigerung der Zustimmung sei unrechtmäßig, weil die Käuferin beim Abschluß des notariellen Kaufvertrages nach der Grundbuchlage und den bis dahin gefaßten Beschlüssen nicht mit einem Verbot der Tierhaltung habe rechnen müssen.

Da die Erwerberin andererseits jedoch seitens des Verwalters und einiger Wohnungseigentümer vor dem Beschluß über die Hausordnung über deren bevorstehenden Erlaß mündlich unterrichtet wurde und in diesem Zusammenhang auch gebeten wurde, sich von den Haustieren zu trennen, rechtfertigte für das Gericht die Besorgnis, daß sich die Erwerberin auch künftig nicht in die Gemeinschaft einfügen werde.

Vergeblich blieb auch der Einwand der Erwerberin, durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung könne sie nicht anders gestellt werden als ein sonstiger Wohnungseigentümer, der bisher den an ihn gestellten Anforderungen nachgekommen sei und es nur unterlasse, einem gefaßten Mehrheitsbeschluß Folge zu leisten. Daß diese Auffassung nicht überzeugen konnte, ist bereits in der Rechtsnatur der Vormerkung begründet. Diese ist abhängig vom Bestand des gesicherten Anspruchs. Erlischt nun der gesicherte Anspruch, so erlischt gleichfalls die Vormerkung. Enthält demnach die Teilungserklärung einer Wohnanlage das Zustimmungserfordernis des Verwalters, so ist das Rechtsgeschäft, also der Erwerb des Wohnungseigentums, bis zur Erteilung der Zustimmung schwebend unwirksam. Der Erwerb des Wohnungseigentums stellt jedoch den gesicherten Anspruch dar. Wird nun die Zustimmung verweigert, so erlischt dieser Anspruch auf Erwerb der Wohnung und mit diesem auch die Vormerkung. Die Vormerkung hindert also den zustimmungsberechtigten Verwalter nicht daran, den Erwerbsvorgang und das Entstehen von Miteigentum durch Verweigerung seiner Zustimmung zu verhindern.

Link zur Entscheidung

OLG Düsseldorf, Beschluss vom 05.05.1997, 3 Wx 459/96

Fazit:

Der/Die eine oder andere Leser(in) wird dieser Entscheidung nicht uneingeschränkt zustimmen können. Schließlich kann man unbedenklich den Standpunkt vertreten, daß es in diesem Fall nicht der Zustimmungsverweigerung zur Vermeidung der Haustierhaltung bedurft hätte. Da ein bestandskräftiger Beschluß gefaßt worden war, hätte man die Erwerberin auch auf Befolgung dieses Beschlusses in Anspruch nehmen können.